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はじめまして こんにちは
長文になりますが、よろしくお願いします。
6年前に新築住宅（土地・建物）を3600万円で購入しました。
お恥ずかしい話ですが、ローンの返済が滞り先日連帯保証人である義父が滞納している4か月分を支払いました。
主人の転職や借金でこれからも支払いができそうにありません。
今はかろうじて私の収入で生活している次第です。
月12万の返済と年間15万の固定資産税はかなりの負担で、売却を検討中です。
書類を見ていないので細かい金額はわかりませんが、ローンの残はおそらく2800万ほどになります。
しかし、2800万で売れるわけがなくローンは残りますよね・・・
市内で駅の近く・スーパー・コンビニ・保育園・小中学校も徒歩10分圏内で立地条件は良い方だと思います。
任意売却というものがあると聞きましたが、ややこしいのでしょうか。
主人は数年前の借金でブラックリストです。
残りのローンを新しく組むとしても、主人はブラックなのでローンは組めないですよね。
その場合は、ローンの残を一括返済しないといけないのでしょうか。
私はとにかく生活をしていく上で負担になっている家を売って借金をなくしたいと思っております。
無知で申し訳ございませんが、よろしくお願いします。
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ご相談ありがとうございます。
ご自宅の住宅ローンの返済や滞納のことで悩んでいるのは、何も特別なことではありません。「我家だけが」とか「恥ずかしい」と言うことはありません。
さて、実際にご自宅を売却されると、住宅ローンの残債である2800万円よりも低い金額での売却になるのでしょうか？
一度売却に関する査定をされてみてはいかがでしょうか？
売却価格が2800万円よりも高ければ、そのまま売却ができます。
住宅ローンの残債が一括で返済できるのなら問題はありません・・・
では、住宅ローンの残債がある不動産の売却の場合、売却時に残債があれば、基本的には残りの金額を、不動産売却代金受取時に一括で借入している銀行に返済するのが原則です。
この住宅ローンの残債の処理について金融機関が売却に協力してくれる（残債の返済方法等）のであれば、そのままでの売却が可能ですが、現在は、残債の処理をするのに、本人（ご主人）の法的手続き（自己破産等）なしに協力してくれる金融機関はないと思われます。
あくまで、住宅ローンを借入している本人が法的手続き（自己破産等）をするのに併せて、物件の売却をしていく過程で、住宅ローンの残債をいわゆる「チャラ」にしてくれる等の金融機関の任意の協力が必要です。この任意の協力を得られるものを「任意売却」と言うように呼んでいます。
強制換価手続きである「競売」の強制に対する意味での「任意売却」と言うようにも言われますが・・・
住宅ローンの借り換え等もブラックであることだけでなく、申し込み直近の１年以内に住宅ローン返済の滞納や遅延があれば、住宅ローン審査が通らず、借換はまず無理だと思われます。
従って、売却時には一括返済すると言った原則的な方法で臨むしかありません。
さてご相談いただいていますご自宅の任意売却に際して、不動産価格は不動産業者に、借金の整理の必要の有無は弁護士等に一度相談されることをお薦めします。
どのような手段を選択するかは、ご主人含め、相当なエネルギーとご夫婦の協力が必要です。
子供の学校の問題や次の住居の問題等、一人で負担するには非常に大きな負担になります。
どうぞ協力してあげてください。また、ご本人がきちんと覚悟を持って準備していかないといけません。
十分にお話し合いしていってください。
法的手続きには、本人（ご主人）が自己破産される場合、内容によっては再生手続きによって住宅ローン以外の借金の減額によって自宅を守る方法もなくはありません。（但し、定期的な収入があるとか条件はあります。）
ブラックになっていると、確かに返済のための借入はできませんし、任意売却後の住宅の賃貸にも影響する場合がありますので、ご注意下さい。
最後に、不動産価格の査定等や不動産の相談は、できれば知人か知人の紹介等による信頼できる方にして下さい。
このような任意売却の経験があればより良いと思います。
法的手続きを伴う任意売却の場合は、売主であるご主人の金銭的負担は普通なくなります。（諸費用は売却代金の中から充当されます。）また、金融機関によっては「引越し代」（上限がありますが・・・）を認めてくれるところもあります。じっくり話を聞いてから頼める所を探してみてください。
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