自宅不動産は任意売却した・・・でもまだローンが・・・
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任意売却したのに・・・自宅不動産を手放したのに・・・
まだ借金が残っている・・・？どうしよう？
こんなケースが実際にあります。
任意売却が先か？
法的手続きが先か？
どちらにせよカタをつけなくてはいけない問題があるのです！
任意売却と法的債務整理の順番は、本人の借入れ状況・住宅ローンの残債額と売却不動産の査定額、そして、現在の収入や仕事の状況等勘案して、弁護士等と一体となって処理・対応していかないと、きちんとした結果が得られない時があります。
例えば、任意売却と称して不動産業者に勧められるままに売却したけど、その後のことは何もしてくれないケース！
任意売却したけど、住むところやその費用の捻出にも四苦八苦するケース！
債務整理と称して売却と手数料収入ばかり気にして、依頼者本人の状況や生活改善は後回しにされるケース！
実際に私が見てきたケースです！弱っているところに漬け込むのが任意売却ではありません！弱っている人の生活をリスタートさせるのが任意売却です！
ここでは、法的債務整理の概要を見ていきましょう！
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| 横浜ランドマーク法律事務所 ：濱田 弁護士 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。 |
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このサイトの任意売却に関する内容は、あなたにとって都合の良いことばかりではないことが多くあります。
金融機関の予想される対応や、任意売却するための手続にも厳しい現実の話が多く含まれています。
でもそれが、現実です！
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多額の借金を抱えてしまい、返済が困難になった場合、債務を整理する方法として主に３種類あります。
もちろん住宅ローンの滞納・遅延による債務整理もこれらの方法を検討する必要があります。
それは…
任意整理
破産
個人再生です。 |
任意整理とは、裁判所を使わないで、弁護士が個々の債権者と交渉して分割払いの合意をとりつける方法です。
現在では、債務整理手続き件数の増加に伴い、金融機関がこのような処理に応じてくれることはほとんどないと思います。
金融機関も自宅不動産売却後の残債務を免除する、あるいは放棄するためには、法律的な理由が必要だからです。
その理由は、次の法的手続きの2つがメインです！
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破産とは、長期の分割返済すら無理な場合に、裁判所に申し立てを行って、債務の支払の免除を求める手続です。
破産しただけでは債務の支払を免れるわけではなく、裁判所に免責決定を出してもらって初めて債務を支払う責任を免除されます。
これを免責といいます。
マンションの住宅ローンを滞納し、他の債務も支払うことができないケースで、破産手続をとると、マンションはいずれ所有者の手を離れることになります。
破産者に不動産があるケースでは破産手続において破産管財人が選任されることが多く、破産手続の中で破産管財人がマンションを任意売却して売却額の一定割合を財団（債権者に対する配当原資）に組み込みます。
あるいは、債権者から住宅ローンの滞納を理由に競売手続を申し立てられてしまいますと、破産手続とは別に競売手続の中でマンションの換価が進むこともあり得ます。
破産管財人を選任するかどうかは裁判所が決めます。破産管財人を選任することが必要であると裁判所が判断した場合には、破産を申し立てる人は裁判所に予納金を２０万円納めなくてはいけません。
もしマンションのような財産がなく他に配当に当てられるような資産もなければ、他に問題がない場合には、破産管財人は選任されず同時廃止手続というもっと簡便な手続で行われることになります。
この場合は数万円で破産手続を行うことができます。（ただし弁護士費用を除きます）
したがって、住宅ローンを組んだ住宅購入者が破産するときには、破産の申立てを行う前に不動産を任意売却してしまい、財産が無い状態で破産手続を行えば、破産管財人が選任される場合に必要となるかもしれない予納金２０万円を納めなくてよくなる可能性もあります。
ほかにも任意売却の際には競売手続には期待できない、いわゆる引っ越し代がもらえるかもしれません。
ただし、任意売却をすれば当然のことですが、決済までに住宅を明け渡さなくてはいけません。後の住宅の手当てをしておくことも必要です。
このあたり、メリット・デメリットを慎重に考慮して、具体的な方法を検討していくことになります。 |
個人再生手続をとると、破産とは違って、債権者に返していくことになります。
ただし、返済しなければいけない額は、すべての場合に一律というわけではないのですが、債務総額の５分の１以下になる可能性があります。
それを原則３年間の分割払いで返済していきます。
裁判所を使う手続でだいぶ手間はかかりますが、うまくいくとずいぶんと楽になります。 住宅ローンがある場合には、住宅資金特別条項付きの個人再生手続と呼ばれる手続を使用することが考えられます。
この手続が通ると、住宅ローンは基本的には従前の約定どおりに支払を続けなくてはいけないのですが、住宅ローン以外の債務については先ほど述べたような大幅な減額と長期の分割払いが認められます。
この手続によって保護される住宅はあくまで居住用のものですので、そのほかに投資用のマンションがあるというようなケースでは、マンションに関して住宅資金特別条項を付けることはできません。
居住用不動産と投資用不動産があっていずれもかなりのローンが残っている場合に居住用不動産を確保するためには、まず投資用不動産を任意売却してマイナスを確定したうえで、個人再生手続を行うことが考えられます。
ただし、個人再生手続は住宅ローン以外の債務総額が５０００万円以下でなければ使うことができません。任意売却する際に、いくらローンが残りそうか慎重に検討する必要があります。
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