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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方に問題解決型の資産コンサルティングを実施中！相続対策や、土地有効活用、賃貸アパート経営・賃貸マンション経営の悩みトラブルはご相談下さい！
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土地有効活用の代表的な方法として、賃貸住宅の建築などがあります。
なぜこれほどの費用とリスクが係るものが土地活用の代表のようになっているのでしょうか？
大手のハウスメーカーや一部のゼネコン、融資したい銀行の戦略により、賃貸アパート、マンションの建築が土地活用の代表として宣伝されてきたのです！
あれから、数十年！
現状はどうでしょうか？
賃料の低下にみまわれても、返済額の変更はなし！
賃料保証の金額は下がり放題！
大規模修繕もままならず、荒れ果てていく賃貸マンションやアパート！
この現状をどう見ます？
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中！ |
| これだけは言っておきたい！ |
各種の賃貸管理に関して、かなり疑問に思うところがあります！
新築あるいは築浅の物件を賃料保証のサブリースと称して、企画者や建築側の管理会社が受託するケースが多々ありますが、大いに疑問です！
何で・・・？
賃貸経営は、経費管理経営です！如何に支出を抑えるか！がポイントです！なぜ？サブリースがだめか！理由は明確です！
中堅の大家さんや建築後6年以上経っている大家さんはわかると思います！詳しくは面談で！ |
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土地活用のポイント！！ 賃貸アパート経営・賃貸マンション経営
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地主さんにとってもっともポピュラーで一般的、一番に思いつくのがアパートやマンションなどの建築による土地活用でしょう。
収益性や安全性、税制等の全ての面でバランスが取れている土地活用だと思います。
賃貸経営を行ううえでのポイントである立地条件として、最寄り駅からの距離や生活利便施設（スーパー等）、教育施設などの充実と住環境などバランスが取れていれば非常にリスクの少ない土地活用になります。
ただし、立地条件はアパートやマンションの想定入居者により優先順位が異なってきますので、活用予定土地の周辺環境を十分に調査することが重要です。
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立地条件を重要視してのプランが成功の鍵！
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単身者用のワンルームのアパート・マンションであれば駅からの利便性やコンビニなど距離など徒歩圏内にある施設が重要なポイントになってきます。
ファミリータイプのアパート・マンションであれば、利便性よりも住環境が重視されるであろうし学校などの評判も大きな選択肢となるケースもあります。
従って、立地条件を活かした建物プランを設定することが重要です。
これから建築するのであれば、周辺の同じターゲットに向けた賃貸物件をしっかり調査して上で設備類や間取りなどのプランニングを工夫して行くべきです。
特に建築士等のデザイン性を高めたアパート・マンションは、それだけで差別化を図れるケースもあります。特に、賃貸物件が飽和状態の地域においては、高い競争力を有することが賃料設定においても重要です。
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賃貸アパート・マンションによる土地活用のメリット！
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アパート・マンション経営による土地活用のメリットとは何でしょうか？
まず考えられるのは・・・
安全な投資！安定したミドルリターンが期待できる
年金としての活用！インフレに強い！
ローンを利用することによる小額投資から投資が可能！
債務や減価償却等の経費による節税効果！
貸家建付け地としての評価引下げによる相続対策！
これらのアパート・マンション経営のメリットは賃貸経営が順調に行っている事が前提で、単に節税効果や相続対策のみを目的とした土地活用・賃貸経営は、わずかなトラブルや問題の発生で事業全体が失敗する場合があるので注意が必要です。
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賃貸アパート・マンションによる土地活用のメリット！
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賃貸アパート・マンションの経営のデメリット・・・
空室リスク
家賃滞納リスク
ローン金利の上昇リスク
建物老朽化リスク
管理業者リスク
換金性の悪さ
等があげられる。
これらのアパート・マンションの賃貸経営のリスクを回避する方法の中にアパート建築時にハウスメーカー等の行うサブリースや家賃保証などを利用すれば・・・というものがあります。
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賃貸による土地活用！サブリースに注意！
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このサブリースや家賃保証等の制度に頼りすぎるのは大きな問題があります。
サブリース等では、その中身すら不透明になりがちです。
全てを人任せ、業者任せであると、賃料の下落や空室リスクを回避するなどの対応に遅れる場合があります。
 収益が悪化してからでは遅いのです。
業者の言うなりの設定にしておいても、業者は賃貸経営やアパート・マンション経営で何か責任をとってくれることはありません。
入居者の多様化した価値観や物件の所在地の特性など、本人がもっと感じることがあるはずです。
高い入居率を維持しながら施設・設備の老朽化による賃料の下落リスクを回避するための工夫を常にしておくべきです。
また、そのような対策を相談できるパートナー等と賃貸経営をして行かれることが安定した事業のために必要だと考えています。
アパート・マンションなどの土地活用・賃貸経営においては、本人自身がしっかりと賃貸経営に関与すべきです。
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不動産相続対策からみた土地活用！
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地主さんや資産家の相続の問題点
地主さんや資産家の相続発生時の問題点は何と言っても、その保有資産の偏りにあります。
保有資産のほとんどが土地等の不動産である場合が多く、「いざ相続」と言う状況になったときに様々な問題点があります。
例えば、
金融資産が少ないので土地などの分割や資産の承継に不安がある。
相続人同士の争いにならないか？
先祖代々から引き継いできた土地を売りたくないし、減らしたくない・分散させたくない。
相続税が課税されるとなると、納税資金をどのように準備しておくか？
このような心配を解消する事を前提とした相続対策を実行して行く必要があります。
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相続対策の３原則
１「争族」を避けるための分割・承継準備
遺言書の活用と分割・承継のための準備
２相続税納税資金の準備と財源の確保
納税資金準備のための土地活用と財源確保の賃貸経営
３相続対象財産の評価額引下げ対策
土地評価額を引き下げるための対策としての土地活用
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これらの相続対策はそれぞれ単独で対策するものではありません。
また、どれかひとつの対策に偏るべきでなく、３つのバランスを考慮しながら相続対策を講じないとゆがみが生じます。
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