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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方に借地契約の更新や各種承諾料に関する借地トラブルや問題解決型の不動産コンサルティングを実施中！
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借地権や借地権の付着した土地所有権である底地権の問題は何も最近になって出てきたものではありません。
借地人も、土地所有者も互いに高齢化してきた状態で、借地人の子供は独立し他で住居を構えているなどすると、借地権の相続を受けてもその借地権は売買するなどするしか方法がなくなってきています。
以前は、借地権相続で、次世代の子供たちが引き継ぎ、親子何代にも渡り、地主さんと付き合ってきたものです。
借地権の相続においては名義書き換え料や更新料等が発生しないため、そのまま居住していけたのですが、最近は借地権自体が転換期を迎えているようです。
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中！ |
| これだけは言っておきたい！ |
借地人との関係は歴史もあり、多くの場合それらの背景を知ることから話を伺うことが多くあります。また、各種承諾等のタイミングもや手続においても、相続などで世代交代しても理解できるように、作成していくことが重要だと思います。
地主側・借地人側のいずれも世代交代していきます。しっかりと世代交代を意識して準備することが重要です。
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貸宅地・借地権の問題点！
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貸宅地（借地）に関する問題は、長期の借地契約を背景に、長きに渡る人間関係を反映して、おじいちゃんやお父さんの代からの人間関係が基本であって、最近は賃借人、賃貸人のそれぞれの代が替わることでその人間関係も希薄なものになってきているようです。
このような状況が、借地契約の更新や建替え承諾等の機会に表面化することが多々あるように見受けられます。
貸す方も借りる方も、以前のように「大家と言えば親と同じ、店子と言えば子と同じ」と言ったものから確実に変化してきていると考えられます。
更に、近年では高齢者の借地人が増えており今後の契約の継続及び相続人に不安がある場合や建替え資金が少なく旧態とした建物が密集しているようなケースなど、災害や防災上の問題も今後は発生してくるものと思われています。 |
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借地・底地・貸宅地の問題点：収益性は低いのに長期契約
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借地は、そもそも、非常に低廉な地代を基準に賃貸借契約がなされている場合がほとんどです。したがって賃貸物件としての収益性は、低いのに、賃貸借契約期間は非常に長期間に及びます。
借地借家法で借主側の権利が非常に保護されていることから、地代の改定も微々たるものだし、ましてや立退きと言うことは難しく貸宅地・借地は「一度貸したら帰ってこない」とまで言われています。
貸す方・地主側から見たら非常にバランスの悪い感じがします。
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借地・底地・貸宅地の問題点：承諾料が必要！
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借地契約における地主と借地人との契約期間と地代の間には、潜在的に不公平感が存在します。
非常に低廉な地代の徴収になるため、地主の承諾を必要とする行為を借地人が行う際には、高額の承諾料等を請求するようになります。
これが地主の承諾を必要とするような借地権の譲渡や建替え承諾の承諾料等のタイミング時に権利金と言う形で回収はかるようになります。
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借地・底地・貸宅地の問題点：借地上の私道の問題
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大きな一筆の土地を数人で建物を建築するなどしているケースもあり、接道の問題や一部の借地人による借地権売買などにより全体の土地形状にいびつさが出てくるケースも見受けられます。
全ての区画が整理されて借地権が設定されているような状況はあまりないでしょう！大きな敷地に数軒の家を借地として利用するので、そこに行くまでの道路（私道）として提供しなくてはならなくなります。
この私道があって初めて建築ができるのですが、借地人は、意外とこの私道に関心がありません。だから、私道分に係る地代としては徴収しにくいものがあります。
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借地・底地・貸宅地の問題点：借地人側に問題が・・・
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最近では借地人側に様々な問題が発生しているケースも目立ちます。
例えば借地人の破産！
親族への無断譲渡！
相続後の賃借人、借地人が不確定な状況
これらは長期契約を前提としている借地契約にも、いびつな状況が散見されています。
長期間であるが故の出来事ですが、どのような局面にも地主としての対応が求められます。
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借地・底地・貸宅地の問題点：地主・借地人共に高齢化！
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地主も借地人も高齢化してきているのが現状です。
地主・借地人共に相続が発生してきます。
人間関係を前提として借地契約等においてた、地主・借地人の代が変わることは大きな影響を及ぼすことがあります。
特に相続が発生すると関係者が増え権利関係がさらに複雑になってしまうケースがあり、その後の契約関係がギクシャクする場合もあります。
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借地・底地は人情か？
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生まれ育った所だから、長年いるから、知り合いが多いから、地縁があるから離れられない、そんな感情、気持ちからの出発です。
最近のケースでは、防災のため、老朽化した建物の再建のため等、一概に地主側の理由によるものばかりでなく、互いに安心・安全のための宅地作りに主眼を置いた整理、造成と言うケースも増えています。しかし、単純な効率の追求だけでは、その地に居住する人の「人情」は理解できないでしょう。
そのあたりを理解しながら解決の道を探ることが円満な解決の一歩だと思います。
上記のようなトラブルは、直ちに相談してください。
特に、借地人との関係で苦労されている地主さんは、次世代にその苦労を味あわせたくないため底地売買や借地権売買等を検討している相談が増えています。
借地権価格は市場取引が少なく借地権価格自体が表面化することは非常に少ないので市場価格を形成しづらい面があります。
わかりにくいからこそまずはご相談下さい！
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