神奈川県横浜市、川崎市、東京都で地主さんの相続対策相談を実施中!相続税の課税額に応じて異なる相続対策を提案してます!地主さんの相続の悩みから不動産・借地権や底地、土地有効活用や賃貸管理等の初回無料の相続相談を実施中です!

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有料出張相談を始めました!

 横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。

 神奈川県全域に出張相談実施中!


料金は1回10,000円です。相談時間は2時間を予定しています。(移動時間は含みません。)

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地主さんの不動産相続対策相談受付中!神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方!問題解決型の資産コンサルティングでは相続対策・納税資金準備・節税対策としての資産評価引下げ対策、遺産分割対策等のポイントを紹介!不動産相続対策の初回無料相談を実施中!

地主さんの悩み・・・相続対策!

地主さんの相続対策というと、「更地にアパートを建てましょう」
相続税の「財産評価額が下がりますよ」あるいは「借金をするのが一番の相続対策ですよ」なんて話や営業トークが多く聞かれます。

さて、その相続対策だけで良いのでしょうか・・・ところが、資産家や地主さんの悩みは単一的な物事で解決しません!
地主さんに信頼されるベストパートナー
地主さんの資産構成から必要なのは、『土地活用と相続対策』だけでなく・・・

「相続財産・遺産の分割対策」
「納税財源の確保」
「土地財産評価引下げ」
「生前贈与」

不動産を含む相続の対策では、土地活用・不動産の利用を考えた、相続対策のポイントから相続について考えて見ましょう!

相続対策といっても、これらのバランスが崩れることのないような相続対策でないと、結局は、大事な土地を売却しなくてはいけなくなる・・・!なんて結果になるケースが増えています。
           地主さんの相続対策
では、相続対策のための土地活用を考えながら、どのように準備していくかを考えて見ましょう!




 有限会社 トラストシップ :不動産コンサルティング技能登録者
不動産コンサルタント 佃 泰人 有限会社トラストシップ 横浜不動産相談センター主宰  不動産に関する悩みを解決するためのサイトです!
 まずは、ご相談下さい!選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています!
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中!

相続対策と言っても、簡単に賃貸物件を建てることや借金をすればよいと言ったものでないことは、なんとなくお分かり頂けると思います。
では、具体的にどうするか?具体策を考えなくてはいけないのですが、最近時に感じるのは、きちんとした現預金のコントロール!
無理のある相続対策によって、現金資産が不足するケースが多くあります。
簡単に言えば、賃貸物件を建てたけど、思うような入居率にならず、賃料収入が目減りするといったケースです!
賃貸経営の立て直しについての相談が増えています!

 





    やみくもな相続対策の必要はない

地主さんだから相続対策!
でもちょっと待ってください!少なからず相続対策の必要はあるでしょうが、やみくもに相続対策だからと言って、借金したり、アパートを建築する必要があるかどうか?十分に検討しましたか?
      地主さんの相続対策
少なからず、借金をするのは地主さん本人です!
その相続対策のメリット・デメリットをしっかりと把握した上での行動であればよいのですが、建てよう!お金を貸そう!と言う人の話だけで判断するのは危険です!

少しの相続税額を必要以上に怖がり、より大きな借金をすることが、本当に相続対策になるのか?
今一度、冷静に、冷静に、考えてみて下さい!

必要な相続対策をするために何をしていくのか見ていきましょう!





    まずは、相続財産を把握しよう!

まず最初の段階は何と言っても、全体財産の把握です。
相続対策において、色々な方策を検討する以前に、なんと言っても財産・資産がどの位あるのか?
これを把握しなければ話しになりません。
地主さんの相続対策
把握すべき財産は・・・
@現金・預金
A受取生命保険金
B不動産(自宅の土地と建物・農地やその他の不動産)
C有価証券類(自社株を含む)
D負債(借金や連帯保証人)

まずは財産を、しっかり把握しましょう!
そして、相続税額を資産税に強い税理士にきちんと試算してもらいましょう!

個々の土地活用や相続対策を検討しても、全体像がわからなければ、具体性、実効性を欠く内容になってしまいます。
土地や不動産の評価は複雑だからこそ、時間をかけてじっくりと対策を検討すべきです。




   相続税の課税額によっても相続対策は異なる!

財産・資産の全体像を把握したら、実際にどの対策に重点を置いて相続対策すべきかを考えて行きます。

近年では、相続税が課税される人は全体の5%に満たない数だと言われています。全ての人に相続対策が必要でないケースも多々あります。

今話題の、相続税の増税に伴って課税される人は、全体の10%前後になるのではないかと言われていますが、あわてる必要はありません!

相続税額に応じて、3つに分類される中で相続対策を考えてみましょう!

    相続税が全くかからない・気にしなくて良いケース

相続税が発生しないと試算される人は、遺産の分割に重点を置いて相続対策をしていきましょう!

必要な相続対策は、遺産分割と遺言書の作成!

例えば、残される配偶者の住まいや生活資金の確保のために、きちんと財産を残して置かないと、法定相続人の持ち分に案分する!なんて強硬論を言われる人もいます。
自宅の敷地や現預金などをきちんと誰に相続させるのか!
きちんと気持ちを事前に伝えておくことも重要です!

『わかっているだろう』『大丈夫だろう』 この思い込みに注意して下さい!

    少し相続税が発生!相続対策で限りなくゼロに近くなるケース!

少し相続税が課税されそうと試算された方の相続対策は・・・!

相続財産の財産評価額の引き下げと遺産分割対策で対応!
相続財産において、現金は額面通りの評価ですが、例えば不動産は現金よりも相続財産としては評価が下がるものです!

そこで、現金を不動産等に替えておくことも一つの対策ですが、リスクもあるので簡単ではありません!
また、自宅以外の不動産資産等があれば、有効活用等により評価額を引き下げることも可能ですが、同時に分割の自由も奪われてしまうこともあるので、やはりリスクコントロールをしながら相続対策するようになります。

もう一つの相続対策は、生前贈与!
亡くなる時に、財産がなければよいので、生前に贈与しておくことが一番の相続対策かもしれません!

但し、一度の『ドン』!と贈与すれば贈与税の対象になりますから、時間をかけていくのが基本です!

   どんなに相続対策を施しても、相続税の課税がされてしまうケース

どんなに相続対策してみても相続税が課税されそうと試算された人は、次の三つを活用しましょう!

納税財源の確保
評価引下げ対策の実施(いわゆる節税対策)
遺産分割対策

これらは、資産内容や相続人の人数、更には1次相続や2次相続によっても変わってくるものです。
また極端なやり方は、潜むリスクが大きくなるので注意して下さい!
もっとも、借金すれば大丈夫と言った安易な相続対策は、最も危険です!

気が付けば、『相続税を払っておいた方が楽だった』なんて後悔する人もいるくらいですから!

自分自身が、どの相続対策に重点を置くべきかは、相続人との人間関係や所有する財産によって異なってきます!







   どの相続対策が必要かを見極める!

何も特別なことではありません。
上記内容から必要な相続対策を行うために、現状の問題点をしっかりと把握しておきましょう。

まずは・・・
相続対策3本柱からみて何が必要か?
相続が発生したときに必要な保証額、納税資金と生活費等はどのくらいか?資産や不動産の収益性の改善は必要か?
           地主さんの相続対策
例えば、上記の相続対策の場合

評価引下げ対策と証して、必要のないアパート建築や土地活用を行っても借金を背負うリスクだけが残ってしまう場合もあります。

相続税が課税されるようなら、生命保険で賄った方が負担もリスクも少なかったのではないでしょうか?

空室が目立つことで、借入金を返済できず、返済のために自宅の土地を切り売りするなんて、本末転倒な相続対策となってしまうケースが実際にあるのです。
自分にとって必要な対策を知っていれば、無理する必要がなかったのに・・・なんて事例です!





   相続対策の検討と実行、相続対策の見直し!

このように立てた相続対策を検討し実行していくことになるのですが、これらは、定期的に見直しをしていきましょう!
地主さんの相続対策

不動産の評価額などは、毎年変わってきますので、しっかりとメンテナンスしながら、対策の内容を検討していく必要があります。

そのためには、ご家族での話し合いや対策の優先順位、現実的なプランと実行力などが要求されます。
まずは、専門家を入れて、家族間あるいは当事者で十分に話をしておきましょう!


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一級建築士

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弁護士

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大田哲夫税理士事務所所長 

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