不動産の売却時に、一番最初に考えるのが「一体いくら位で売却できるか？」と言うことになると、最初のポイントは「不動産の無料査定」でしょうか！
不動産の売却を考えたら、まず第一に考えるのが不動産の価値を知るのが不動産の査定です。
でも、本当に不動産の価値を知ることができるのでしょうか？
不動産の売出価格は、所有者自身が決めるものです。
では不動産業者の査定とは何に使うのか？
その地域の、その物件がどの位の価格で取引されているか？
これを調べて参考にするところに不動産業者が出す査定価格の意味があります。
まあ、もっともご本人も気にしているケースが多く詳しくチラシなんかを見ている人もいますが・・・
決して、査定価格だけを鵜呑みにするのではなく、どのような理由で査定価格が決したか、このプロセスを十分説明してもらいましょう。
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いくらで売れるの？売却不動産の価格を知る！査定してもらおう！
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 査定は、営業上だいたい無料ですが、できれば複数の不動産業者に無料査定をしてもらうのが良いでしょう。
売却物件を見てから査定書を作った所がより、精度が高いのは必然です。
簡易無料査定だけでもある程度の相場観は掴めると思います。
この査定が無料と言うのは不動産業者からすれば売却情報が手に入るので、そこから売買物件の仲介をするための営業をかけてきます。
不動産売却の意思がある程度固まってから無料査定を依頼するほうが良いでしょう。売る気も無いのに、無料査定を依頼すると、思わぬ仲介営業を受けることもあります。
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不動産の無料査定！出してもらった金額が思っていたより高額だった！でも実際に成約した価格はずいぶん下がった！
自宅のポストに「探しているお客様がいます」と言うチラシがあったので… だったらと売却してみようと思って売出したけどなかなか売却できない！
無料査定もどれも不動産売却情報を得るための手段かも知れません！
不動産の売買取引の性格上、売主側の仲介業者になることは重要です。このような内容のものがあったとしても、それだけですぐ売却だ！売買だ！と焦らずに一呼吸入れて冷静に無料査定書を眺めてみましょう！
不動産売却における仲介業者選びが必要なのは購入時ばかりではありません。この無料査定から始まっています。
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売買仲介を依頼する契約！売却の媒介契約を締結します！
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 無料査定をしてもらって、売り出す気持ちになったら次は「不動産媒介契約」の締結です。
いわゆる「この物件、不動産売買の仲介をお願いします。」と言う契約です。
この媒介契約には、売出しを依頼する不動産業者との間の関係を次の三つにタイプに分けて契約するようになっています。
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| ＊不動産売買のための媒介契約（仲介契約）には、次の３種類があります。 |
| 一般媒介 |
数社の業者に重ねて売却（仲介）の依頼ができます。
よく不動産売買のネットや情報誌で同じ物件が数件出ていることがありますが、それはこの契約によるものです。
同じ住宅情報誌等にいくつも載っている物件を見て皆さんはどう思われますか？
また不動産業者専用の仲介物件等の登録サイトであるレインズへの登録義務はありません。他業者に公開されない場合は、他業者が仲介できない場合があります。 |
| 専任媒介 |
不動産売買の仲介を重ねて他業者に依頼することはできません。
不動産業者は２週間に１回報告義務があります。
また、売主が買主を自分で見つけてきたときは、自身で契約ができます。
媒介契約締結後７営業日以内にレインズに登録する義務があります。 |
| 専属専任媒介 |
不動産売買の仲介を重ねて業者に依頼することはできません。
不動産業者は１週間に１回報告義務があります。
また、売主が買主を自分で見つけてきたときでも、自身で契約することはできません。媒介契約締結後５営業日以内にレインズに登録する義務があります。 |
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媒介契約締結以降、不動産業者は物件の法的・物的調査を行い、売り出しのための資料やチラシの準備をします。
さて、この媒介（仲介）契約の前に、仲介の担当者にどのように売却をするのか？
チラシや媒体への掲載はどのようにするのか？
売却宣伝等についての見込みを確認しておきましょう！
但し、不動産売買はその見込み通りになるとはかぎりませんから、過度の期待は持たないように！
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不動産売買のため不動産業者に媒介（仲介）依頼！
「絶対に任せてくれ！」
「大手だから」と言うから１社者に御願い！
ところがいつまで経っても、音沙汰なし！？
広く頼んだ方が良いと「まとめて数社に依頼！」ところがやっぱり音沙汰なし？！競争するかと思ったらどこも力を入れない？？なんてことありますよ？！
不動産売買における媒介（仲介）契約はどれが良いかではなく、誰が一生懸命やってくれるか？そんな視点のほうがきちんと対応してもらえるのではないかと思います。
自分の不動産売却でぞんざいな扱いは誰だって嫌ですから！
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物件調査が終了すると仲介物件・売却物件の販売活動開始！
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 媒介（仲介）契約締結後、まもなく売り出しが始まります。
つまり『宣伝開始』と言うことです。
 買主探索は広く数種類の媒体に掲載するのが何と言っても必要です。
仲介する不動産業者の規模に関係なく、ほとんどの業者が利用するのが何といってもインターネットです。
特に外観写真・間取り図は当たり前！
ポイントは…写真でしょうか？
ちなみに、専任媒介契約以上は契約締結後最短５営業日以内に不動産流通機構のレインズに登録する義務があります。
媒介（仲介）契約締結後１週間経てば間違いなく市場に流通しています。
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 折込チラシやポスティング・インターネット等への物件掲載により売却物件の問い合わせが媒介（仲介）業者に入ります。
この場合、インターネット等から直接、媒介（仲介）業者に連絡してくる購入希望者と、媒介業者と異なる業者（いわゆる客付け業者）から連絡が入るケースがあります。
購入希望者と売主の日程を調整して物件の中を見学する日程を決めます。
基本的には、購入希望者も土日の見学が多いですから、チラシ等が入った後の土日はできるだけ、内部を見せられるような予定を売主側も考えておいた方が良いでしょう。
この案内の時に、同行する不動産業者、あるいは、依頼している媒介（仲介）業者の案内や説明によって、購入希望者のその後の反応がかなり異なってきます。
ここは、不動産業者の力量の見せ所でしょうか！？
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不動産売買だからって、知らない人に家の中を見せるのはなんとなく恥ずかしいですよね？
そんなときに役立つのがやはり不動産業者です！
私自身の経験から言わせて貰えば、この内覧のときにきちんとリードできない、仕切れない顧客のケースは不動産業者に問題がると思っています。
業者である以上、所有者の手を煩わせずに案内するのが本来ではないかと考えています。特に居住中の物件売却はこの辺りを考えてしまいます。
客観的に案内しながら、家の設備や造作類については、良い点だけでなく不都合、不具合も隠さず伝えるようにしています。
なんとなく売買に影響するのでは？と思われるでしょうが、不具合を隠すほうが、後でトラブルを招きますよ。
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購入希望者には、納得いくまで売却物件を内覧してもらいましょう！
不動産売却時に感じることは・・・
本当に購入する方は見る時間が違います。
また、一度で納得しなければ２,３回見ることもしばしばあります。
より本気ですから！
売却物件の内部を見学した希望者のうち、購入希望者は、書面にて購入の意思を伝えてきます。
最近は価格の交渉や値引きの相談があるでしょうから、十分に納得いくように検討して返事をしましょう。
また、物件の引渡し条件は、この時に口頭できちんと確認しておかないと後でのトラブルになりかねませんのでご注意下さい。
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 売主と買主の条件面が折り合えば、いよいよ不動産売買契約の締結です。
この条件、特に価格面において、売主自身に住宅ローンの残債があり、抵当権が付いているなら、これを抹消できる額であること、あるいは自己資金を足して抹消できる金額で無いと、後でとんでもないことになります。
また、手付金は、住宅ローンの審査が通るまでは手をつけないほうが無難です。
買主の住宅ローンが否決されると無条件解除になり、手付金を返すことになるからです。
不動産売買物件自体で注意が必要なことは、引渡し後のクレームや修繕等の条件です。が、これも、不動産業者のリードがしっかりしていればクレームを引き起こすようなことの無いように対処してくれると思います。
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この契約書に、売主が負担すること、しないことをきちんと明記したおかないと、後でトラブルになります。
売却理由から、できることとできないことはある程度あると思います。本当は買主が合意するれば売主が負担しなくてよいことも、負担するように書いてあるケースもあります。
売主と買主がしっかり合意できるポイントを考えてきちんと契約することが大事です。
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売買契約が終わり、買主が住宅ローンを申込み、審査に通るといよいよ物件の引渡しと残代金の決済になります。
