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住宅ローンの滞納・遅延時の強制換価手続きである競売とはどういったものか?競売前にご相談下さい!住宅ローンの滞納が始まったら相談しよう!ローン残債のある物件の売却!任意売却について無料相談を実施中!

住宅ローン滞納・遅延が始まったら・・・競売について!

競売とは、住宅ローンの返済が困難になり、滞納・遅延が数ヶ月間続くと、債権者(住宅ローンを貸している人)は、住宅ローンを貸す際に自宅等の不動産に設定した抵当権に基づいて、債務者(住宅ローンを借りている)の自宅・不動産を強制的に売却することを言います。

競売になる前にご相談下さいもう少し詳しく言うと、住宅ローンが返せなくなると、銀行等の金融機関は保証人あるいは保証会社に主債務者(借りている本人)が返済できなくなったので、代わりに住宅ローン全額を一括返済して下さいと言う請求をします。

保証会社は請求があれば、滞納している住宅ローンを一括返済し、その代わり、返済した分の請求権を銀行等に変わり保有します。そして、その請求権に基づき、主債務者である本人の自宅等不動産を強制的に売却して、代わりに弁済した債務を返済してもらう!と言うものです!

競売と任意売却との違いは、裁判所が関与する点です。

また、競売は債権者側から裁判所に申し立てるのが普通です。
任意売却も債権者側から勧めてくることがありますが・・・




 有限会社 トラストシップ :不動産コンサルティング技能登録者
不動産コンサルタント 佃 泰人 有限会社トラストシップ 横浜不動産相談センター主宰  不動産に関する悩みを解決するためのサイトです!
 まずは、ご相談下さい!選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています!
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中!

このサイトの任意売却に関する内容は、あなたにとって都合の良いことばかりではないことが多くあります。
金融機関の予想される対応や、任意売却するための手続にも厳しい現実の話が多く含まれています。
でもそれが、現実です!






  競売の経過!

競売は、最初に言ったとおり、債権者側からの申立によって裁判所が競売開始決定をするものです。

従って、住宅ローンを滞納し続けると、ある日、裁判所から競売開始決定の通知が送られてきます。

自分の意思や考えとは関係のない所で話が進んでいくのが実態です。
           競売時の現況調査

裁判所から執行官や不動産鑑定士が現地の調査にきて、現況を伺うようになります。
その後、物件の現況調査報告書と評価書が作成され、それをもとに売却規準価格が決定されます。

この辺りから、入札期日や改札期日も設定されるので、明け渡しに関する日程等が決定してきます。

さて、ここまで来ると、これらの情報は物件明細書として公開されます。
誰もが閲覧できる状況になりますので、ここから、おかしな人がいきなり自宅に来るようなケースが発生してきます。

この辺りから、自宅周辺にウロウロする人が・・・

以前は、競売になっている物件の明細を裁判所等で入手して、そのまま、新聞折り込み広告を作ってしまうといったケースがありました。

さすがに、個人情報の問題から、このようなケースはなくなってきているようですが、いまだにご近所に声を掛ける人はいるようです。




  競売で注意すべきことは・・・?

競売の開始決定通知が届いたら、遅かれ早かれ物件の内容が一般に知れる可能性があります。

ある日突然、「スーツを着た人たちが、家の周りをジロジロ見ながらウロウロする」と言ったことが起こってきます。

中には、あなたとコンタクト(接触)をはかる人もでて来るでしょう!

以前、勝手新聞折込チラシを入れた業者もいます。(現実に、問題があると思います。)

競売だけで終わらない!

また、競売は、任意売却より低い金額で落札されるケースがほとんどで、期日までに明け渡さなければならなくなりますが、当然引越し代等は出ません。(居座って引越し代を請求する占有屋もいましたが、現在は法律的な対処が可能です。)
また、落札金額が債務額に満たないため、債務の弁済から見ても、有利と言うわけではありません。
(無担保債権の額が多く残ると言うことです。)

滞納しているのが住宅ローンだけでなければ、法律的な債務整理を検討しなくてはいけません。

しかし、競売の開始決定通知が来たからといって、やけくそになる必要もないのです。
しっかりと、その後の生活再建を考えていかないといけません。




  競売開始決定が来ても、まだ間に合う

ここまで、競売の申立からおよそ、半年から10ヶ月ぐらいでしょうか?

債務者が、自らの手を煩わせることはほとんどありません。
競売の申立から、自動的に「作業」は進んで行きます。

競売開始決定の通知が来たら、明渡後、自分達の生活をどうするか?
その方向性をしっかりと考える必要があります。
物件の明細書が出ると色々な人がやってくる
私は、競売開始決定通知が来てもあきらめず、捨て鉢にならず、任意売却できるよう努力すべきだと思っています。

弁護士に知り合いがいない!

破産手続きにかかる費用も大きな負担だ!

どうでもよくなった!あきらめた!

こういった理由で競売になれば勝手にやるのだからと言う方がいますが、果たしでそれで、その後の生活をきちんと立ち直らせることができるでしょうか?

任意売却することをあきらめないでください!

実際に、改札日の前日に任意売却による決済・引渡しをして、競売の取り下げをしたことが何度もあります。

任意売却することで、引越し代も出ましたし、弁護士が介入することで、
本人も安心して仕事に集中できました。
任意売却後の借家や住まいの手配も負担を最小にして用意できたので、その後の生活再建が果たせたと思っています。

果たして、『競売』と聞いて、あきらめていたらこのようなことができたでしょうか?
競売と聞いてあきらめていた状況から、生活再建できたでしょうか?

そうです!競売後の生活再建をしっかりと検討する!
これこそが、競売前、競売中に考える重要なことです!

競売開始から改札日の前日まで間に合います!

あきらめたら、進めません!
一人で抱えても知恵は出ません!


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