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住宅ローンの返済が困難になって、滞納・遅延が６ヶ月間も続くと、分割払いするための利益（期限の利益）が失われてしまう可能性があります。
この場合、債務者（お金を借りている人）は、残りの金額（全額）一括で返済しなくてはならなくなり、そのために、自宅を手放したり、換金のための売却をしなくてはならなくなるケースとなってしまいます。
このような自宅を売却するケースには二通りがある。
①裁判所の手続をしないで債権者と協議しての売却：任意売却
②裁判所の手続による強制換価手続：競売
ここでは、なぜ任意売却を勧めるかを考えてみましょう！
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任意売却を勧める理由は色々ありますが、一番は、『本人のためです！』
残念ながら、ここでは全てが書けません！
他のメリットも様々ありますが、全てをここでお知らせできません。
表もあれば裏もあるのが任意売却です！
でも、そんなに簡単でないし、全ての手の内をさらけ出すことはできません。
だから、まずはご相談下さい！
私の説明を聞いて納得いけば・・・です！
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任意売却を勧める理由は・・・
自分自身が主体的に関与できると言う点です！
任意売却は、あくまで、自分自身が債務の返済の一環としてお手持ちの不動産を売却すると言うことですが、これの全てを人任せにすると後で痛い目に遭うことがあります！
自分自身の住宅ローンの最後を人任せにしてはいけません。
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通常の売却と変わりなく市場価格をベースに価格設定するので、市場価格に近い視界価格でく売却できる可能性がある。
高い価格で売却できるということは、それだけ残債務を圧縮できる可能性があり、残りの債務金額をできるだけ減らせる可能性があります。 |
外見上は、通常の売却と変わらないので債務整理や任意売却ということを知られずに処分・売却することもできます。
競売では、公告されてしまうためいろいろな人が知ることができます。 |
しっかりと計画して実行することができます。
債務整理が伴う場合（自己破産や民事再生等）、お手持ちの不動産を売却して終了するわけではありません。
その後の残債務の処理を計画的にしっかりと自分自身で考えて行動することができるのが任意売却の良いところです！ |
自分自身がしっかりと立ち直るためのきっかけにできる。
私の経験でもありますが、専門家と連携することの安心感！
返済に追われると人間誰しも目の前のことしか見えなくなります。
計画的な行動と言うよりもまずは『思考停止状態』
『どうしよう？どうしよう？』で終わってしまい、行動できない場合が多々あります。残念ですがこれでは何も解決しません！
自分自身の行動により、しっかりとけじめをつけたほうが、次に進めるようになると感じます。 |
債権者である金融機関が主体となって任意売却をする場合・・・
住宅ローンの返済が困難になった、滞納・遅延が発生したら、金融機関からも任意売却を勧められることがあります。
でもこれには注意が必要です。
金融機関とは、住宅ローンの返済が遅れた時点で「債権者」「債務者」と言った関係になり、すでに利害関係が対立しています。
あなたのことを考えた債務整理ではなく、「いかに多く回収するか」が仕事になるのではないでしょうか。
従って、自分自身（もちろん専門家の助力を得て）がきちんと債務整理を計画しないと、何も残らない！全て持って行かれる！と言った状況も考えられるから、自分でやらなくてはいけないのです！ |
任意売却でだけではまかなえない！オーバーローン状態とは？
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住宅ローンが払えなくなり、自宅不動産や抵当権の設定されている不動産を売却する任意売却を行っても、全ての債務が整理できない場合もあります。
特に現在のように不動産の取引価格が下がっているような時は、住宅ローンの残債が発生してしまうというのはよくある話です。
このような状況を「オーバーローン」と言います！
この場合は、任意売却とあわせて、売却代金で足りない債務をどのように返済していくか？法的手続きを踏まえて計画して行く必要があるということです。
物件の任意売却価格が残債務額より低額であれば、担保のない無担保債権として返済の義務が残ります。
金融機関の側から見れば、担保のない無担保債権からどのように残りの金額を回収するか？
これがテーマになるのです！
ここで出てくる方法には、「強制執行」といったことが考えられます。
債務者の財産を差し押さえたり、売却して換金すると言った方法です！
では、「強制執行」はどのようにやるのでしょうか？
一番手っ取り早いのは、「公正証書」です。
無担保債権となった、残債務額の返済を公正証書で約束させると、その返済すら滞ったときに、強制執行が可能になります。
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任意売却は、債務の返済や債務整理のひとつの方法ではありますが、現在の不動産市況では、残債務が発生する可能性が非常に高くあるため、必ずしも、万能ではありません！
残債務の処理まで考えて「法的手続き」しっかりと見据えた「任意売却」をしなければ、完全な手落ちになってしまいます。
そのために、弁護士等の専門家への相談も行うべきだと考えています。
任意売却は何のためにするのですか？
債務整理の一環なのです。
だからこそ、残債務をどのように処理するかを事前に検討しておかないと、自宅を手放しただけで終わらないと言った事態も考えられます。
十分にご注意下さい！
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個人的に競売のデメリットは、色々な人に知られてしまうと言うことです。
裁判所での物件資料を手にしてしまえば、場所も全て特定できてしまいます。競売と言っても、普通は、近所にばれないのですが、色々な人が頻繁に訪ねてくるようになると、すぐに異変に気付いてしまうものです。
自宅の周りをスーツ姿の人がウロウロする様になりますから・・・
また、時期を合わせたかのように 、「売却情報をくれたら謝礼金を渡します。」と言った、チラシやDM等が届くようになる場合もありました。
このようなケースには十分にご注意下さい！ |
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