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料金は1回10,000円です。相談時間は2時間を予定しています。(移動時間は含みません。)

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土地選びの・土地購入の注意点やポイント

不動産購入、特にマイホーム建築のために欠かせない土地選び。 その土地って言いますけど、その土地の面積や境界はきちんと決まっていますか?敷地境界をきちんと!
不動産の取引は工場生産品を取引するのではありません!現場それぞれによって状況や条件が異なってくるのが不動産の特徴です!

そこで、土地売買におけるポイント・注意点として、隣地との「境界」について考えて見ます。

境界なんて当然決まっている!当たり前と思っていませんか?
実は境界こそが、隣人との歴史であったり、土地の履歴であったりするものです!

土地購入後に後悔しないために・・・
購入前に知っておきたい「土地境界」について考えてみましょう!




 有限会社 トラストシップ :不動産コンサルティング技能登録者
不動産コンサルタント 佃 泰人 有限会社トラストシップ 横浜不動産相談センター主宰  不動産に関する悩みを解決するためのサイトです!
 まずは、ご相談下さい!選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています!
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中!
これだけは言っておきたい!
境界の問題は、一度火がつくと一生トラブル可能背があります。それほど深刻な問題なのです!造成地だから、杭が入っているから安心か?100%安心でないのが境界です!
トラブルと根が深いだけに、しっかりと購入前に確認しておきましょう!
ちゃんとした測量図で!『事前の確認がトラブル回避の条件です』
境界は、境界線だけでなく面積にも必ず影響してきます!
面積と境界は表裏の関係ですから根の深いトラブルになるのです!





    土地選びのポイント:敷地と境界

不動産売買の中で重要なものに「数量」=「土地面積」があります。

土地であれば何uの面積なのか?
建物であれば建築面積は何uなのか?と言うことです。
測量しておくのが無難です!

これは自分で計るのではなく、土地家屋調査士や測量士が計ったものが、「地積測量図」や「建物平面図」などとして登記所に登記されているのが一般的です。

もっとも、土地の中には、この地積測量図の無い所もいっぱいあります。

ただ、地積測量図が登記してあったからといって安心と言うことではありません。なぜなら登記には「公信力」がないとされているのが日本の法律だからです。

すなわち、「登記になっているから大丈夫」と言うことではないのです。

登記は、この場合、自分の主張にしかなりません。
ではどうするか?やっぱり答えは現地です!

自分の土地あるいは購入希望の土地の境界付近にきちんと境界杭が埋設されていることを確認してください。

不動産業者の分譲地であれば、まず100%埋設されています。

中古戸建や2区画以上の更地などは隣地との境界付近にきちんと埋設されているか?
確認してください。

これはとっても重要です。

但し、購入予定の人で、境界杭が埋設されていない場合でもあわてる必要はありません。
マイホームの購入相談
まず、仲介している不動産会社の担当者に、あるいは売主にしっかりと明示してもらってから購入しましょう。

この明示は、本来売主側の義務です。

この境界杭の明示を拒むようですと、数量(面積)を確定できないばかりか、隣との境も明確にならないので、このような物件は購入しない方が無難な時もあります。


境界杭は、その土地の所有権の及ぶ範囲を明示したものですから、これが無いと、売買契約書等に記載されているu数、面積が不明になりかねません。

もっとも境界杭だけでなく、できれば「筆界確認書」を交わしておくとより安心です。

これは境界の明示を書面化したものですが、これを後から来た購入者が隣家の人と交わすのは意外と大変なケースもあります。

特に区画整理されていない区域は非常にもめるケースがあります。

いわゆる「境界紛争」です。境界杭があり地積測量図があり、現地でメジャー等で境界杭同士の距離を確認してみるなどして、登記書類とあっていたら一安心です。

隣接の建物が敷地周辺にあるなどして「越境」問題を抱えながら売買している物件もあります。

本来は仲介する不動産業者がきちんと買主に告知する内容ですので、「境界付近」は要注意!と覚えておいてください。







   不動産売買契約書から見る土地面積!

売買契約書を見ると、土地や建物等の売買においては、その特定をするために『地番』や『家屋番号』と言ったもので不動産自体を特定します。

そして特定した不動産の数量・すなわち面積についても記載するようになります。
ところで、この面積について、建物であれば建築確認書や図面等から登記簿上の面積について考察することができますが、土地についてはどうでしょう?

土地の面積は登記簿に記載された面積と現地の面積が異なることがあります。登記当時の測量の有無や精度にもよりますが、実際に計ってみると面積が違う!ということが結構あるのですよ!

そこで、売買契約書においては、登記簿上の面積で取引する場合と実測し数量を特定して取引する場合とがあります。

登記簿での取引は、実測と登記簿上の面積が異なっても、価格等の精算をしない場合がほとんどです。

実測の場合、数量を特定するとき、後日、実測と売買契約書の面積が異なった場合、売買代金を精算する場合があります。

自分自身が購入する不動産がどちらの内容で取引されるか?
しっかりと関心をもって契約書を見てみましょう!

新規の分譲地でも、契約書記載の面積と後日実測した面積に差異が生じても精算しない場合と、大きく異なる場合は精算するといった両面があり得ます。しっかりと契約書の内容を把握しておきましょう。

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