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神奈川県・横浜市・川崎市の賃貸アパート・マンションの賃貸経営管理をタイプごとに解説!あなたの賃貸経営に必要なタイプを考えて見ましょう!賃貸管理については是非ご相談下さい!

賃貸住宅・アパート、マンションの賃貸管理経営業務とその留意点

 賃貸の管理業務という分野がある程度確立されてきているが、賃貸の管理という業務範囲はあいまいな部分が多く、どの範囲を依頼してあるのか、確認が必要である。
賃貸マンション・アパートの管理業務
不動産会社等が賃貸住宅、アパートやマンションの管理を受託する場合の各種の類型を見てみましょう!

よく聴く言葉に、「家賃保証」「サブリース」「管理代行」と言う言葉のイメージが先行している場合が多く、実際にどの範囲までを行うものであるかは十分な確認が必要です。

いざ、トラブルが起きた時の対応には大きな違いがでています。




 有限会社 トラストシップ :不動産コンサルティング技能登録者
不動産コンサルタント 佃 泰人 有限会社トラストシップ 横浜不動産相談センター主宰  不動産に関する悩みを解決するためのサイトです!
 まずは、ご相談下さい!選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています!
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中!
これだけは言っておきたい!
各種の賃貸管理に関して、かなり疑問に思うところがあります!
新築あるいは築浅の物件を賃料保証のサブリースと称して、企画者や建築側の管理会社が受託するケースが多々ありますが、大いに疑問です!
何で・・・?
賃貸経営は、経費管理経営です!如何に支出を抑えるか!がポイントです!なぜ?サブリースがだめか!理由は明確です!
もちろん手間(サブリース)代が高いからです!
数十年たつと、大規模修繕もできない状況の物件がたくさんあります!
またトラブル解決をしてくれるところは多くありません。
費用の流れや中身について不信感が募っていきます!

中堅の大家さんや建築後6年以上経っている大家さんはわかると思います!詳しくは面談で!




    募集管理業務

管理委託契約に基づき、管理している物件に空室がでたら、次の入居者を募集して賃貸借契約締結等の業務を行うことがメインとなる。
募集管理業務
この募集管理業務は、通常、宅地建物取引業の免許をもって行うことが多く、空室を埋めるための入居者等の仲介業務をメインとしている。

但し、入居者を入れることが仲介を伴う、この制度のポイントで入居審査が甘くなる傾向が見受けられる。入居審査が甘くなれば、トラブルの潜在的な要因が増えることになるし、実際にトラブルが発生してもその対応までは行わないケースが多く、放置されてしまう場合もあります。

なぜトラブルは放置されるか?
あくまで、「管理しているのは募集だと!」言われます。募集だけですからトラブルには対応しませんと・・・
これって望んでいた形ですか?

空室期間の家賃保証と滞納時の対応については実際に対応しない場合が多くあり、賃料の滞納時などは「全部任したのに何もしてくれない」と言う状況が多々ある。




    家賃・賃料回収管理業務

家賃回収・賃料の振込みを管理する業務のことです。
多くの場合、所有者との転貸借契約に基づいて管理会社が貸主(転貸人)として入居者募集から賃貸借契約の締結、賃料の管理、退去時の精算等を行っている場合が多くあります。

特徴は、所有者に手間がかからず、楽であると言う点!
但し、実際の入居者の状況や貸室の状況が把握できないため、管理会社任せになりすぎる傾向がある。

例えば、退去時の原状回復などの精算においては、管理会社しか原状回復の状況を把握しておらず、所有者には負担分の請求書だけが来ると言った状況になります。

賃貸経営が順調な時は良いのですが、空室が目立ってくるようになると、これらの費用がかなり負担になってきます。
中身が不透明で一般的な金額よりかなりの高額になるケースが多く、今まで随分払っていたものだと言う感想が多く聞こえてきます。築年数が経過した物件には向きませんので注意下さい。





    家賃保証管理業務(空室保証:サブリース)

上記の家賃・賃料回収管理業務に保証をつけるのが、家賃保証管理業務です。家賃保証管理業務(サブリースや保証会社)

家賃保証として空室になっても契約した賃料・家賃を払い続けるタイプのものと、滞納時のみ保証する滞納保証と言ったタイプに分かれてきます。

空室になっても賃料保証するタイプ(空室保証:サブリース)ハウスメーカーやゼネコンなどの提案でアパート・マンションを建築した場合の賃貸経営シュミレーションと建築後の管理業務としてよく利用されるのが空室保証:サブリースタイプです。

長期経営になるアパート・マンションにおいては空室になっても決められた賃料収入があるので、所有者にとって安心感をアピールするのに適しています。

但し、経営シュミレーションや建築当時の保証賃料を払い続けるケースは稀であり、景気動向や空室率の上昇に伴い、賃料の値下げを要求されるケースも多く見受けられます。予定していた賃料補償額に届かないため、金融機関の返済に苦労するケースも出てきています。

また、空室保証、サブリースは実際の契約賃料と、管理会社が所有者に払う保証賃料の差額で利益を得るのですが、この空室保証タイプはその差額が大きく、中長期的には賃貸経営を圧迫してくる場合があります。
建築前の賃貸経営シュミレーション等で危険負担をどこまで見ておくかが非常に重要です。





    家賃保証管理業務(滞納保証)

上記の家賃・賃料回収管理業務に、賃借人が賃料を滞納した場合でも賃料・家賃を支払うのが、滞納保証管理業務です。

入居時点で、賃貸保証会社等を賃借人の費用負担で、加盟、保証をつけるのが滞納保証と言ったタイプです。滞納保証
賃料滞納が1月間でも発生すると、保証会社が滞納分を家主に支払ってくれます。従って、滞納による未収のリスクが減ると言うメリットがあります。


但し、昨今では、保証会社の賃料滞納時の対応が問題視されています。鍵を勝手に取り替えたり、厳しく賃料を取り立てたりと言ったケースが増えてきています。

もちろん貸している貸主としては滞納時にも賃料が支払われるのは良いことなのですが、保証会社に払う保証料の負担があるので賃借人に敬遠される面もあります。過度の取立てに関しては、今後業界団体を通して法律的な規制が入ってくるものと思われます。




    建物管理業務

の建物管理業務は、建物の清掃や設備類の法定点検や保守点検業務などがあります。
建物設備管理業務
これらの業務の目的は、安全確保、衛生管理、利便性の向上、法廷点検の遵守などを目的としています。

建物の本体や設備に関しては、日常的に行う日常管理や年単位、中期的、長期的管理といったタイムスケージュールに分類して対応が図られます。

修繕計画や大規模修繕といった内容を踏まえメンテナンスしていくための中長期的な計画の立案とそのための費用を見込んでおくことが安定した賃貸経営上重要です。

これらの業務は、一社単独で引き受けている場合と各業務の専門業者にそれぞれ委託する場合があり、それぞれメリットデメリットがあります。





    管理業務を委託する際の注意点・ポイント

各管理業務は名称等を含め様々なタイプの管理があります。
何れも、管理費用の負担があることですので、所有者自身が何もせずに賃料収入を最大化するというのは無理な話です。

特に老朽化が目立つようになってくれば、募集賃料自体も低下してきますので、益々賃貸経営を圧迫する要因になってきます。

「賃貸経営は素人だから・・・管理はプロに」
「賃貸経営は不労所得」

これらの言葉は現在では通用しません。

一括で丸投げしても、金融機関の返済は待ってはくれません!賃貸経営の責任はあなた自身に回ってくるのです。

コストは掛けたくないけど何かあった時、どのように対応していくのか?
長期間の賃貸経営だからこそ、管理業務のそれぞれのメリット・デメリットをしっかりと見極めていくのが大事です。





    賃貸管理はこれだけ頼めば大丈夫!

私自身は、大家さんや所有者による自主管理が安定した賃貸経営には必須ではないかと思っています。

でも、全部は無理なら、分離発注するのが基本です!理由はコストの問題!
一社丸投げでは、コスト面で不透明になりがちだからです。

そこで依頼すべき業務は・・・
まず入居者の募集業務を含めたGM(ゼネラルマネージャー)的な管理!
募集情報の一元化と入居後のトラブル対応、退去時の確認等の全体的な入居者対応管理に絞るべきです!

理由は各社、バラバラな賃貸借契約書では、入居者対応に後で苦労するからです。様々なトラブル等の場面を想定し、対応した賃貸借契約書であることが重要です!

そして、建物設備面の管理!
エレベーターや受変電設備、受水槽などの点検や消防設備などの法定点検などです!

基本、これ以外は自主管理!
当然、日常清掃等の費用は管理費から支払います。

これで、外部への収益の流失は最小限に抑えることができます。
更に全体を統括してみてくれるGM(ゼネラルマネージャー)がいるので各種のトラブル対応も安心です。
書類や書式のノウハウの提供も受けます!

外部に無駄な費用を払わない!いわゆる内部留保です!将来の大規模修繕の原資にもなり、安定経営の第1歩だと思います!

現在の支出状況と比較してみて下さい!

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