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地主さんの相続!相続税の物納と延納について

相続税の納付方法については、「現金一括納付」が原則です。

でも、全て現金で払えるほど用意していない場合、売却まで時間がかかるような場合でも、相続税の納付期限は迫ってきます。

そんな時の方法は・・・物納? 延納? 売却?
ここでは、相続財産の物納と延納についてみてみましょう!
           相続税の物納と延納について
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不動産コンサルタント 佃 泰人 有限会社トラストシップ 横浜不動産相談センター主宰  不動産に関する悩みを解決するためのサイトです!
 まずは、ご相談下さい!選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています!
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中!
不動産コンサルタントの『これだけは言わせて!』
相続開始時には、すでに相続税額を把握していると思いますが、その相続税額を現金で一括納付できない場合に検討する選択肢として、物納と延納があります。
相続発生時から相続税申告期限である10ヶ月以内にお手持ちの不動産が売却できて、納付金額を現金納付できるのであれば物納や延納は検討する必要がなくなります!
特に最近は、物納の要件が厳格化されており、なんでも物納と言うわけにはかない状況にあります。
物納申請すれば大丈夫という状況ではありませんので、確認しながら進めていくことが肝心です。 
 





    不動産を使った物納ってどうするの?

相続対策もしたが多額の相続税が課税されてしまったことで、金銭による納付が困難な場合、物で税金を納付する制度のことを「物納」と言います。

何でも、どんなものでも物納できるわけではありません。
物納が認められるには次の全ての要件を満たす必要があります。
相続税の延納

    @申請書を期限までに提出すること

 ■相続税物納申請書
 ■物納財産目録
 ■金銭納付を困難とす理由書
 相続税の納付期限までに所轄の税務署に申請・提出します。


    A延納によっても金銭で納付することが困難

納税者の相続した財産や納税者自身の資産の所有状況等を総合的に考慮して判断されます。

    B申請する財産が決め手!

物納に当てることのできる財産は相続財産で相続税の課税価格計算の基礎となった財産で日本国内にあるものに限られます。

第1順位:国債や地方債など
第2順位:社債や株式など
第3順位:不動産

    C物納適格財産であること

国が管理、処分するのに適したものということです。

さて、不動産で物納をしたいと思っている場合、何でも物納できるわけではありません。
生前からどれにするか?あらかじめ準備しておかないと、申請しても物納できない場合があるので注意してください。
物納を考える

    物納するための要件は・・・

@土地の場合は隣地との境界を明示しておく
A賃貸借用不動産の場合には賃貸借契約をきちんとしておく
B地積が実測と登記簿で差異がある場合、更正等に費用がかかりますので、あらかじめ相続予定財産から支払っておくと良いでしょう。




   物納のメリット

相続が発生すると、相続税納付のために、不動産を売却すると言うのは良く聞く話です。

ただ、現在のように不動産市場が冷え込んでいたり、売買価格が値下がり傾向の場合は、相続財産評価の基準である路線価で不動産資産を評価した方が、不動産を売却して売却代金で納税するより、高額になる可能性があります。
要するに、売却するより高い評価で納税できる!
物納のメリット
通常に売却するにはなかなか買手の見つからない借地権付土地所有権なども物納可能であり、不良資産を整理する事も可能であると言えます。

また、物納の準備として、境界の確定等の作業がありますが、これを地主さんの相続前に行っておけば、相続対策にもなります。

生前に行うことで、現金資産を使って不動産資産を整備する!投資した分、資産価値が評価されるわけではないので、現金は目減りしますが、必要な作業です!
これは、境界確認だけでなく、地積更正等も同様ですので、一度、ご自身の不動産資産を確認してみて下さい。

相続税財産評価より不動産の売買相場が高ければ、売却後に現金での納付を行うことも可能です。
但し、売却のしやすさや市場性、間口、接道などの諸条件の整備は必要です。




    物納のデメリット

物納をするには、物納物件が各種要件に合致していることが必要です。
物納要件は、例えば…

 物納物件の境界が確定している。
 接道がきちんとなっていて、建物の建築や再築が可能
 借地権などの賃借権が存在する場合は、賃貸借契約書がきちんとある。等が挙げられます。
物納のデメリット
近年は、この物納適確要件が厳密に審査されるようであり、これらの要件をきちんと満たしていないと、物納が受けられないと言う状況になっています。

物納を検討される場合は、これらの要件を十分に考えて事前の準備をしておくことが重要です。




    相続税の延納について

延納
一定の条件が整えば、相続税の分割払いである「延納」を利用することもできます。

相続税を延納により納付するための要件
 @延納申請書を期限までに提出
 A金銭納付を困難とする金額の範囲内
 B相続税額が10万円を超えていること
 C延納税額に相当する担保の提供があること(金額と延納期間による)

但し、延納には利子税(3.6%〜6%前後)が係ります。

そのため、延納期間中の長期安定的収入の確保を目的に土地の有効活用などを検討する必要があります。



   物納するか?延納するかで迷ったら・・・

相続税納納付を物納するか、延納するか、売却して現金で支払うか?
悩みどころです。
このような時はどのように考えたらよいでしょうか?

一概には言えませんので、まずは物件を例示してご相談ください!

ただ、物納から延納には切り替えることができますが、延納から物納に切り替えることはできません。

また売却までに時間を要すると思われる場合や売却価格が評価額と比較してどうか?といった多方面からの検討が必要です。


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