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当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方に借地権の契約上発生する譲渡承諾料・建替え、増改築等の各種承諾料について解説しています。借地権の問題解決、不動産コンサルティングを実施中！
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借地契約は、通常何十年、そう、「祖父の代から借りている」「先代が・・・」なんて話を結構と言うか、当たり前のようにしているケースが非常に多くあります。
 通常、このような状態になってくると、借地人・底地人の２代目や３代目は、何だかポカンとするようなケースがあります。
そう、初代の方は地主さんともお付き合いがある場合がほとんどですが、その子供や孫に関しては、まったくの別物です。
しかし、借地契約の中には地主の承諾なしにできないと謳ってある契約条項が存在するのです。
お付き合いの希薄になってきている現在、ぜんぜん人間関係が取れていない地主さんが承諾をすると言うのは、現実にどうでしょうか？。
何に？どのようなものに承諾が必要になるのか？（契約書により承諾を与える項目に異なる場合があります。）
どのように解決して行くのか考えて見ましょう！
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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| これだけは言っておきたい！ |
借地権は非常に長期間に及ぶ契約になります。借地人のところに行くと先代、先々代の話が出てくることも多々あります。
長期間良好な人間関係が保たれていれば問題ありませんが、どちらかの代が変わると結構、微妙な関係になってくる場合があります。
地主さんにしても十分に注意して対応していかないと意外とトラブルになるケースもあります。 |
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借地契約に存在する承諾料とは？
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借地の契約上に出てくる各種承諾料とはどんなものがあるのでしょうか？
まず、借地の承諾料とは、地主さんに承諾を得る必要がある内容になります。
借地契約において貸主の地主さんから承諾を取らなければいけない事柄は・・・
借地権の譲渡
借地権の転貸
借地上の建物の建替え
借地上の建物の増改築
等があげられます。
これらを貸主である地主さんの承諾なく、無断で行ってしまうと、契約解除になる場合があります。
十分に、貸主と話をして承諾を得れるようにしましょう。
そして、この承諾の際に地主さんである貸主に支払う経済的な対価が承諾料です。
ここでは、代表的な承諾料を解説してみます。
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借地権譲渡承諾料
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賃借人が有する借地権を第三者に売却するには、その売却に関する貸主・地主さんの承諾が必要になります。
借地契約のような賃貸借契約は、貸主と借主の信頼関係を基本とした長期間の契約です。貸主である地主は、単に賃貸物件を貸せばよいだけですから、借地権のある土地の所有権の売却・貸主の変更は借主への通知だけですみます。
ところが借主は賃料を支払の支払やどんな人が借りるかといったことは重要な要素であり、借主の個性は賃貸借契約上大きな比重を占めるものです。
このようなことから、賃借人の借地権譲渡、つまり賃借人の変更には、貸主である地主の承諾が必要になるのです。
この場合、まったく見ず知らずの人が、互いの信頼関係を重視する賃貸借関係に入ってくることから、その対価として『譲渡承諾料』を支払うことが必要になってきます。
問題は、その際の譲渡承諾料の額です。
この譲渡承諾料の額は、一概には言えません。
ケースバイケース！
過去からの契約の経緯や地代等様々な要素を勘案して承諾料が決められてきますが、多くは貸主である地主さんの提示する額である場合が多く見受けられるように思います。
転貸に関する承諾料も基本的には同様の考え方です。
また、このような承諾に関してほとんど契約書は書面による了解を求めるように規定しています。
後々のトラブルを予防する意味でも、しっかりと書面でのやり取りをしておくことが重要です。
今までの人間関係、将来的な紛争やトラブル防止のためにも！
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増改築承諾料・建替え承諾料
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賃貸借契約は、旧法借地契約が継続しているケースでは、更新後等の契約期間は原則２０年になります。
ところが、その契約期間中に建物の増改築を行うと、建物の存続期間は延長されることが予想されます。更新時に、この建物が存在する限り、借地契約は消滅せず延長されてしまいます。
これを繰り返していくと、契約は延々と消滅することが無く、借地契約は未来永劫存続することになってしまうので、このような借地上の建物を増改築する際には、貸主である地主の承諾を得ることが必要になるのです。
そして、地主との利益を均等に近づけるために、増改築の承諾を得る際に支払われる承諾料ということになります。
さて、問題なのはどの程度の増改築を行うのに、この承諾料が必要となるか？と言ったことです。
このあたりには十分注意する必要があります。
もちろん、借地上の建物全部を建替えるようなケースでは、建替え承諾料として承諾と合わせて、経済的な対価を請求するのは、わかりやすいのです。
しかし増改築は規模の問題もあり、比較的難しい場合が多いような気がします。
また、借地権を放置している貸主・地主さんのケースでは、借主である借地人は比較的自由に、悪く言えば勝手に増改築してしまうケースもあります。
これは、地代の値上げ等に関する地主さんの関心度に比例しているように感じます。
借地契約と借地上の建物に常時関心を払っている地主さんは、増改築の承諾料にも十分関心があります。
勝手な増改築を見逃さないようにしています。
借地にも管理が必要だと思う点がここにあります。
借地権を有する底地の所有者や地主さんはこのあたりのバランスを上手にとっていると考えます。
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