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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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神奈川県・横浜市・川崎市の賃貸アパート・マンション等の大家さん・家主さんのための満室経営にするための賃貸管理と空室対策相談を実施中！
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賃貸アパートやマンション等の住居系賃貸物件は、設備や備品、装備類の差別化経営から管理対応等を含む管理会社のソフトによる差別化の時代に突入して行くでしょう。
アパート・マンション等の賃貸物件では、敷金や礼金といった諸費用を抑える傾向は益々強まり、保証人に関しても親族や両親等の人的な連帯保証人よりも賃貸保証会社等の利用が普及してきています。
アパート・マンション等の賃貸経営が厳しさを増す中、経営上の重要なポイントである「空室対策」について考えてみます。
アパート・マンション等の賃貸経営は常に「満室経営」を目指しているはずです。
大事な賃料収入も入居者の満足度を意識した空室対策が「満室経営」の第一歩です。
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中！
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空室対策の一環として、お金をかければ何でもできます！
でも、お金をかけないで何とか満室にできないか？これが、大家さんのテーマではないでしょうか？
居室やエントランスに多額のリフォーム費用をかければ、誰がやっても、満室になっていきます。でも費用を最小に抑えて効果を上げるための工夫をしなくては、賃貸経営できないのが現実です。
よく考えて下さい！ |
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賃貸物件の満室経営をするためのポイントは・・・？
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貸主の家主さん、大家さんの賃料収入が減ってきていないですか？
単純に空室が増えているから？
いやいや・・・
単価が下がってきていませんか？
単純に考えても、今まで徴収していた賃料は入居状況、空き室に応じてジワジワと下げてきて、更に、礼金等の本来返還義務のない一時金は、取れない状況になってきています。
年間の賃料収入は下げてきているのに、アパート・マンション等の建物へのメンテナンス費用は増加するばかりです。
少しでも、空室期間を作らないために、費用をかけずに改善できるできるところはどんどんして行かないと益々賃料収入が目減りしてくるでしょう！ |
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一括借り上げ・家賃保証で安心していませんか？
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費用をかけないでどうやって空室対策を施して行けばよいでしょうか？
そう！それはアパート・マンション等の入居者や環境、周辺の物件に答えがあるものです！
実際に選んだ理由、退去する理由、周辺の競合物件の設備状況と賃料とのバランス！賃貸借に係る総額など・・・ヒントは周りにあるものです！
また、現状の問題点や不便な点、良かった点や改善を望まれるポイントなどを実際に住んでいた人に聞くのもよいでしょう！
①入居者の現状を知った上で募集を行う
②退去の要因を知る
③周辺の競合物件の状況を知る
④賃貸物件の設備を知る
⑤改善した結果、賃貸物件の特徴と賃料とのバランスを知る
⑥入居者を連れてくる業者を知る
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入居希望者の意識や現状を把握すること！
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実際のお客様（入居者）が「どのように感じるアパート・マンションなのか」「このアパート・マンション等をどのように思っているか」といった意識調査やアンケートは、どの業界にもいまや常識です。
では、不動産業界はどうでしょうか？
実際に、そのアパート・マンション等に何年も入居するにもかかわらず、「住まう人」の意見を聞かなければ、どこを、どう改善するべきか？
どのように対処するべきか？わかりませんよね！
満室経営するためにはお客様である入居者の意見を聞く！これが重要です！
但し、注意していただきたいのは、きちんと借主とコミュニケーションが取れているということが大前提です。
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入退去時に選んだ理由と退去理由を直接きいているか？
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アパート・マンション等の賃貸不動産から退去する人へ「退去する理由」を聞いていますか？
一般的な理由でなく、「不便だったところ」「改善して欲しいところ」などの部分を聞きたいですよね！
賃貸の中で最後にお客様から本音が聞けるところかもしれません。
私どもは、入居と退去の際に設備関係や原状回復を見越して、借主と立会確認と写真撮影を実践しています。
退去時は、退去事由から当該物件で不便だったこと、入居時には、選んだ理由などを直接聞いています。
本人から直接聞く話は、何者よりも、説得力があります。顔を合わせてコミュニケーションをとっているから安心して話せますし、様々なトラブルを事前に回避することができると思っています。
賃貸物件が満室にならない理由を知っているのは、入居者募集をしている不動産業者ではありません。
入居者である賃借しているお客様が一番良く知っているはずです！
今までの不動産業界や賃貸業界では、お客様から話を聞いたり、アンケートを取る等のことをどのくらいやっているでしょうか？
今後は、入居者のほうを向いた賃貸経営をしていかないと厳しい賃貸業界は生き残れないかもしれません。
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周辺の競合賃貸物件の調査とマーケティングを実施しよう
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いわゆる市場調査です。
周辺にある競合する条件のアパート・マンション等賃貸物件と自分の物件の何が違うのか？
常に満室に近い稼働率を誇る物件と何が違うのか？
間取り？床面積？トイレ？キッチン？お風呂？収納？セキュリティ？建物のグレード？
実際の調査をしたことがありますか？
またそれらの要因と賃料とのバランスはどうでしょうか
現実的に、現在のアパート・マンション等の物件はその地域にあった内容になっていますか？
賃貸市場は、様々なバランスで成り立っていますが、自分の物件がどの位置にあり、どの位置を目指すのか？どのレベルで入居者の募集を行うのか？
市場を知り、相手を知り満室へのキーを身に着けていきます。
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賃貸アパートやマンションの設備を良く見よう！
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入居者の希望や市場調査に基づく有益な設備について検討してみましょう。
ここまでの過程を経たものは、決して業者の付けたいものではありません。
まさに、入居者が、或いは入居希望者が望むアパート・マンション等の設備になるはずです。
満室経営への一歩を踏み出したのではないでしょうか？
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賃貸物件の設備と利便性、賃料とのバランスは？
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さて、設備類を更新したら、市場調査で見た賃料から、どのくらいの賃料設定をするべきかが見えてきます。
満室経営ができても周辺より低額の賃料でアパート・マンション等の入居者募集では意味がありません。
ここが「満室＝高収益」への分かれ目です。
この賃料と設備類などのバランスは悩むことではありません。
アパート・マンション等入居者をどのレベルの賃料で募集するか・・・？
綿密な市場調査の結果出てくるものです。
アパート・マンション等入居者の募集賃料は市場が教えてくれます。
市場調査がきちんとされていれば、このバランスは一目瞭然です。
自ずと狙うべきポイントが出てくるものです。
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客付けの不動産業者を上手に活用！
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さて、ここまで満室経営のための苦労をしたとしても、肝心の入居者募集で入居者を連れてくる不動産業者のことを理解しなくてはいけません。
多くの大家さんが不動産業者のお任せでしょう？もちろん任せてよいのですが・・・
本当に募集情報をきちんと市場に流通させているか？
この場合の市場とは、不動産業者であれば、誰でも検索できるものへの登録と一般の人が目をふれやすい状況になっているかということです。
とあるグループでは、系列の自社グループ内でしか情報を共有しないところも多々あります。
なんでこんなことをするのかは、想像できると思いますが、情報元をきちんと整理しないと、「だれも責任を負わない情報」となってしまいます。
多くの業者に依頼すれば、募集情報が流れるのでは・・・？と思っていませんか？逆効果の場合もあります。
十分吟味して下さい！
詳しい内容はここでは書けませんのでご了承下さい！
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