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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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神奈川県・横浜市・川崎市の賃貸アパート・マンション等の大家さん・家主さんのためのオーナーサポート！賃貸管理ノウハウの提供と賃貸経営の収支改善を提案中！自主管理や一括借り上げ等の賃貸管理経営問題は是非ご相談下さい！
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賃貸アパート・マンション等の賃貸不動産の経営や管理上の問題点！
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アパート・マンション等の賃貸住宅では、現在どのようなことが問題・トラブルにっているのか？
その問題は自分のアパート・マンション等の賃貸物件に当てはまるのか？
建築当初の一括借り上げ！
家賃保証！
時代とともに老朽化していく物件を横目に借り上げ賃料の値下げで収支が上がらない現実！
毎月の返済は生活費を切り崩して支払う・・・
こんな賃貸経営があるのです
単にアパート・マンション物件を持っていれば良い時代はもう既に終わっています！
これからは、他の競合賃貸物件との激しい競争の時代になるでしょう！
あなたはこの賃貸物件の競争時代を経営者として乗り切っていけるのでしょうか？
そのためには現在の管理に関する問題やトラブル、賃貸に関する問題をきちんと把握、認識しておく必要があります。
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中！
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各種の賃貸管理に関して、かなり疑問に思うところがあります！
新築あるいは築浅の物件を賃料保証のサブリースと称して、企画者や建築側の管理会社が受託するケースが多々ありますが、大いに疑問です！
何で・・・？
賃貸経営は、経費管理経営です！如何に支出を抑えるか！がポイントです！なぜ？サブリースがだめか！理由は明確です！
中堅の大家さんや建築後6年以上経っている大家さんはわかると思います！詳しくは面談で！ |
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賃貸経営管理には人手と経費がかかります。
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不動産賃貸はそもそも人手のかかる業務のため、大家さんといえども常に入居者とのコミュニケーションを図ったり、何かあればすぐに出向いて対応するなどしていたため、ご自宅から離れることもできず、常に気に掛けるものでした。
現在は所有と経営が分離されてきており、そのような煩わしいことは、費用を払ってでも専門家である業者に任せる傾向にあります。
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アパート・マンション等入居者の意識の変化
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インターネットや様々な情報があふれている現代では、大家さんだけが知りえたことや、不動産産業者との情報量の格差がかなり減ってきています。
そのような状況を背景にアパート・マンション等の「入居者の権利」対する意識は過去と較べて格段の変化を遂げていると言えるでしょう。
将来的にも、「大家と店子」と言う関係ではなく、「所有者と入居者」に変化し、、法律的な権利主張や内容が増えていくものと思われます。
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大家さんの高齢化！次世代は既にサラリーマン？
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大家さん自身も高齢化が進み、次世代に引き継ぎたいが、子供たちはすでにサラリーマンであるため、そこまで、賃貸管理に注力できない点も上げられます。
もちろん、すでに引き継いでいる所もサラリーマン大家さんであれば同様です。
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アパート・マンション等の賃貸物件の修繕計画はありますか？
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分譲マンションで言う所の大規模修繕計画等が策定されていない場合が多く、当然それを予定した資金の準備もしていないケースがほとんどです！
計画的な建物修繕は必須です。
賃貸用建物の劣化も必ず進行しています。
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契約書は本来はアパート・マンション等の物件ごと！
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定型の賃貸借契約書の使用が多く、物件ごとの問題、課題に対応していない場合がほとんどです。
契約書等は、本来物件ごとや賃貸人ごとに作るべきだと思っています。
オリジナルの内容を作成していくことも必要です。
特に館内規則や使用細則のようなものはしっかりと作成する必要があります。 |
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入居者募集や空室対策にもっと知恵と工夫を！
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管理と募集業務を重複している場合、なかなか入居者が決まらないような空室対策としては、賃料の「値下げ」。
すぐに値下げといって大家さんに負担を強いる場合がありますが、もっと入居者募集・空室対策に知恵を使いたいです。
例えば、賃貸借や入居時にかかる初期費用の見直し。
更新料などを通しての年額での比較など、契約条項や費用面の見直しをしていくことは大きなアドバンテージになってくると思います。
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アパート・マンション等の管理の内容と管理費！
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管理の内容と毎月支払っている管理費の内容が納得できないケースも増加傾向です。
単純な管理手数料の金額でなく、管理の内容との関連性をもっと厳密に精査することが必要でしょう。
賃料収入に見合った管理費であることは重要ですが、中身については十分精査し、自分でできるものは自分で行う姿勢も必要かもしれません。
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賃貸管理のノウハウと収支の改善を提案・・・
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何も特別なことはありません！
皆さん悩んでいます！
今は建てたばかりだから空室が少ない！まだ、余裕で返済できる！
業者の言ったとおりになっているから大丈夫！
本当にそうでしょうか？
では、後３年後も大丈夫ですか？
大規模修繕等の時期はどうですか？
そうなんです！多くの問題は『良い時』から予防しておくことが肝要です。なぜなら、賃貸事業は収入の上限が決まっているので、短期間で売り上げを伸ばすような方法はありません。
地道に積み重ねていくものです。
建築後、一括借り上げや家賃保証等で安心していたが、最近は収支がきつくなってきているケースなど、賃貸管理は最終的には自主管理になっていきます。
収支の事、将来の回収の事を考えれば、外部に払う費用は最小に抑える必要があるからです。
自主管理したけど、どうしてよいかわからない・・・
管理のノウハウと収支改善についてご相談ください！
その積み重ねをしっかりとしていくためのパートナーを早く見つけてください。心当たりのある方や心配の方はまだ間に合います！ご相談下さい！
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今後の賃貸管理のポイントは？
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今後の賃貸管理はどのようにしていけばよいのでしょうか？
運営・経営面では、収支バランスの改善と収益の確保！
具体的には、経費の見直しと貸室の稼働率の上昇だと思います。
心当たりありませんか？
賃料保証と称して一括借り上げしていたが、ここ数年、借り上げ賃料の値下げが目立つ。
借り上げている際の経費の負担は以前と変わらない！
結果、収益バランスが悪化しており、現在銀行等への返済額はギリギリか、貯金や生命保険を取り崩している！
これらに該当するようなら、賃貸管理は早急に自主管理に切り替えるべきです。わずかな空室で自身の収入を取り崩すようなら、すでに負担物件になっています。
更に設備面や建物と言ったハード面ではどうか？
建築後１０年以上を経過しているが、特に何も手入れをしていない！
外壁や屋根・屋上のほか鉄部の塗装がかなり色あせてきている。
エントランス周りの劣化や傷み、汚れが目立つように感じる！
近い将来、大規模改修が必要ですが、必要資金の準備はできていますか？
また、入居率の低下につながっていませんか？
エントランス周りを安価にリニュ−アルしてみたらどうですか？
これらの視点を持ちながら、基本的なノウハウの提供、実際の交渉・契約等を代行することで、管理費用を現在の借り上げ賃料より下げることで、収支構造を改善できることがあります。
もちろん、大家さんの自主的な管理の負担は高くなりますが、労働の対価として内部留保していくことの方が現実的です。
今後の賃貸管理について考えてみて下さい！
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不動産コンサルタント
横浜不動産相談センター主宰者
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一級建築士
ワイエム・デザイン建築士事務所
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弁護士
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税理士・行政書士
大田哲夫税理士事務所所長 |
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一度ご相談にお越しいただければ分かります。
是非、あなた自身で感じてください。
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