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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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土地活用の事業手法である事業受託方式のポイントを紹介！神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方に問題解決型の資産コンサルティングを実施中！土地活用の悩みトラブルは是非ご相談下さい！
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土地があるから土地活用をしてみよう！
ハウスメーカーや銀行などの金融機関から土地活用を勧められているので検討している！
 一体どんな方法で土地活用するのが良いのだろうか？
土地活用を一人でやるより、専門業者等と一緒にやっていく方が良いのか？
各種土地活用の事業手法を紹介しますが、やり方、取り組み方は多種多様です。
素人のあなたは良いように言われて行うかもしれませんが、それは本当のリスクまで説明されているでしょうか？
私どもでは、土地活用提案を始め提案を受けた方から、セカンドオピニオンとして、中立的な評価や意見を求められます。
リスクの見込みが甘い場合や活用事業計画のシュミレーションの解説など、土地所有者側からのリスクや心配事のご相談を行っております。
活用が始まれば、２０年、３０年に渡る長期間の収入！その影に隠れたリスクを解説しています。
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中！ |
| これだけは言っておきたい！ |
今、最も地主さんを苦しめているのがこの活用手法です！
事業の中身が見えにくい！賃貸物件の室内を見たこともない！
こんなことが結構言われています！
地主さん以外誰も責任を取ってはくれません！
あくまで地主さんの自己責任です。
だったら、しっかりと検討して、判断しなくてはいけません。
今のこと！先のことを考えて！ |
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土地活用事業手法：事業受託方式
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事業計画、建物の企画、設計、建設から完成後の建物管理、運営までの事業全体を一括してデベロッパー等の専門会社に委託するのが事業受託方式です。
ハウスメーカーやゼネコンなどの建築屋さんによく見られる手法でしょうか？建物建築で利益を得る業種からの提案が多くあるようです。
建築後の不動産の管理を関連の不動産会社が行うことで、関わりは続きますが、実際の客付けや入居率で苦戦するケースが多く見受けられます。特に最近・・・すなわち建築直後の『築浅』物件の間は入居率も高いが、その後は苦戦する傾向があるので注意！
また、築年数が経過した物件は、すでに放置されているような状況もあり、メンテナンスなどの費用も今後必要になることが予想され、益々収益の悪化が考えられる状況です！
十分に先を見据えた判断が必要です！
事業を一括して受託・委託するため建物を一括賃貸する場合が多く、安定収入が期待でき、管理運営の煩わしさはありません。
但し、事業受託方式は一括委託のため各種業務内容が見えにくい点と賃貸においては借上げ転貸の方式であるため賃料収入は市場賃料の７０〜８０％前後になります。
この事業受託方式は現在も主流でしょうが、所有者の背負うリスクと比較して受託者の背負うリスクが少ないため、全てを任せると言うやり方には、土地所有者と事業者の信頼関係が重要であると考えます。
テレビＣＭ等で、「全部任せて安心」というのはほとんどがこの「事業受託方式」であると思いますが、賃貸市場等が好調な時や建築直後の時点では、受託方式で建築した賃貸物件も競争力があるため引き受けてが多いが、数年すると、賃料の設定や値下げ問題で、事業者とよくもめるケースも多く見受けられます。
事業受託方式については、しっかりと判断する眼が必要だと考えます。
事業受託者からの報告を鵜呑みにしたり、わからないからと言った対応でなく、自分自身の判断できる情報をきちんと入手するということです。
大手会社が事業受託方式を多く採用していますが、出される書類・書式は立派ですが、実際の中身については非常に不透明です。その不透明さに気づくのは、およそ１０年以上経ってから！
なぜか？
賃貸物件による土地活用も、１０年も経つと状況・市況が変化してきて収益が落ちてくるからです。収益が落ちれば、地主さんに支払う賃料の値下げをしてきます。その時に、「我に返る」ケースが増えています。
事業受託方式は金融機関やゼネコン等が一緒になってやってきますが、将来的な不安の全てが解消されるわけではありません。
あなたの立場からの話をきちんと聞いてみてください！
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リスクを避ける！土地活用のセカンドオピニオン！
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土地活用のさまざまな手法をにより、賃料収入を上げていくために、どのようなリスクがあり、また、それをいかに回避していくか？
これは、土地活用を行う前には検討をしているはずです。
しかし、それは土地活用をすることが前提の収支予想や賃貸シュミレーションではないでしょうか？
ではこれらの土地活用をしながら、長期間の安定した賃貸経営をして、賃料収入を上げていくにはどのようにしたら良いのでしょうか？
それは、まず第一に「良いパートナー」を見つけることです！
募集から契約、入居中の賃借人の管理や退去時の対応、更には建物の長期的なメンテナンスなど賃貸経営に関わることに関して中立的なアドバイスをしてくれるようなコンサルタントを身近に置くことです！
もちろん入居者募集の広告がインターネットに掲載できたり、契約行為や物件の管理がきちんとできることが前提です！
また、長期にわたる土地活用は、途中での計画見直しや変更といった事態にも遭遇します。
長期の土地活用だからこそ、活用前のシュミレーションだけでなく、土地活用期間中の予算や予測などの基準となるような数字をきちんと作れたり、事業承継や相続対策などの相談、提案ができるなど幅広い能力を持っていることも必要だと思います。
地主さんのパートナーとしての条件も年々厳しくなってきているようです。
決して営業ではありません！
でも、土地活用による賃貸経営をされていれば、自分の廻りにいて欲しい専門家がわかるはずです！賃貸経営はこのパートナーとの二人三脚で行うことが大事だと思います。
私は、多くの地主さんや家主さんを見てきてこれだけは必要だと思っています。弁護士、税理士、不動産コンサルタント！
これらの専門家は絶対に必要です！
建てればいい！お金を貸せば良い！
あなたのことを考えるチームを作って行くのが一番のリスク回避方だと思います！
実際にどの方式を採用するか、事業形態によって異なる場合もあるでしょう。
土地有効活用の目的にもよりますが、どの場合も、大事なことはあなたが信頼できるパートナーに巡り会うことではないでしょうか。
特に建物・不動産は長期にわたるものだからこそ、次代にもつながる内容であることが大切です。 |
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大田哲夫税理士事務所所長 |
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