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◆ お約束 ◆
当方から強引な売り込みや営業等をすることはありません。
安心してご相談下さい。 |
◆相談料について◆
初回面談による不動産相談は無料です！
２回目以降の相談は１回５，０００円です！ご利用下さい！
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横浜不動産相談センターでは、神奈川県横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢市、横須賀市、平塚市や茅ヶ崎市、相模原市、厚木市、座間市等の神奈川県全域と東京都内等にお住まいの皆様に対し、有料出張相談を開始しました。
料金は１回１０，０００円です。相談時間は２時間を予定しています。（移動時間は含みません。）
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地主さんの不動産相続対策相談受付中！神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方！問題解決型の資産コンサルティングでは相続対策として相続税の節税対策である資産評価の引下げによる相続対策など各種の不動産相続対策の初回無料相談を実施中！
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相続税では、所有する資産を時価に近い形で評価した上で、相続税を計算、課税していきます。この「物の評価」が相続税の基本になるのです。
そこで、相続税の節税のために、この評価額が引き下げられるような対策をしていくのが、相続税負担を軽くするための対策となったのです。
バブル期によくあった不動産を取得するための無理な借金、賃貸マンションや賃貸アパートの建築のための借り入れなど、相続財産評価額を下げることが主流でした。
しかし、納付する相続税額を節税すると言った「相続財産の評価額を下げる相続対策」は、多額の借入金を伴うケースが多く、その後の不動産価格の低迷している市場においては、多額の借入金は多くのリスクを伴うことが表面化し、多くの問題を含んでいます。
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
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相続税の節税対策で土地活用によるアパートを建築する場合、その収入や長期に及ぶ借入金の返済、果ては、建物のメンテナンスまで考慮すべきことだと思います。
安易な建築は『負の遺産』を残すことにもなりますので、様々な角度から検討してみて下さい。 |
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地主さんの資産構成上の問題点
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現在、日本国中で相続税が課税される人は全人口の５％以内といわれています。
そう言った状況にも関わらず、相続税が課税される地主さんの大多数の人には資産構成上の問題があるから大変なのです。
地主さんの多くは、古くからその土地に根付いて生活されている方々です。当然、古くから多くの土地を所有しているものの、その資産構成のほとんどが「土地」だけである場合がほとんどです。（土地はあるけど現金が無い）
このような土地資産は、市場での流通には時間がかかる場合が多く、流動性、換金性に時間がかかるのが現実です。
しかも、古くから土地に根付いて生活している地主さんは、その土地を簡単に処分できないのも事実です。
金融資産との割合を考えた場合の資産構成バランスが悪いのが大きな問題点です。
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相続が発生する前に対策
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そのような地主さんの資産構成から、相続が発生した場合、その相続税の納税に苦労するようになり、結果、もっとも大事な土地を売却しなくてはいけない状況になってしまいます。
そのようにならないために、計画的に相続対策をしておく必要があるのです。
その相続対策といえば・・・
●遺産分割対策（誰に何を渡すか）
●納税資金準備対策（無理な借金をせず、納税資金を用意しておく）
●節税対策（相続財産の評価額を引き下げる対策：賃貸物件建築）
これらの相続対策のうち、相続財産の評価引下げ対策についてポイントを説明します。
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相続財産評価引下げ対策のポイント
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相続財産評価引下げ対策は、事前に相続財産の評価引下げを行うことで相続財産総額を下げる効果があります。
 相続税の課税時に財産の評価額が下がれば相続税額が下がると言うものです。
では、この評価引き下げの節税のために何をするか？
一番簡単なのは、アパート建築などによる借家権の発生です！
借家権付いた敷地は、当然所有権だけの敷地より評価が下がります。
だから、ハウスメーカーなどはアパートの建築を勧めるのです！
更地に、アパートやマンションの賃貸物件を建築することで、次の三つの効果が発生します。
①更地評価の土地評価額を引き下げる効果
②借金をすることで、更に相続財産全体が低くなると言う効果
③賃貸物件から上がる収益で現金収入が増える効果（納税資金準備にも利用できると言った効果）
しかし、過去の対策の多くは、過度の借入金の返済に苦しむケースが多々出ており、この財産評価引下げ対策を行う際には注意が必要です。
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土地活用のアパート建築費用の借入！要注意です！
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不動産にとっての節税対策とは・・・
相続税に関する財産のほとんどが不動産である場合、節税のための方法はやはり建物を建築すること！
更に借金することで、マイナス財産が増えるからさらに相続税対に向いていると力説します。
アパート建築資金の借り入れ！
これ、要注意です！
借金すればその分の相続税が軽くなる！みたいなことを言われますが果たして本当でしょうか？
建築費用等の多額の借り入れは、確かにマイナス財産となりますが、同額に近い建物と言う固定資産を所有していますよ！
建物の相続時の財産評価は固定資産税価格ですから、確かに、借入金額よりは低額になるでしょう！
しかし、言われるほどの効果があるか？
その賃貸建物からの賃料収入！これも財産です！
しかし、この賃貸収入にはほとんど手をつけれません！
なぜなら、これは、借金の返済原資になるからです！
ちょっと、言われたのと違う・・・！
確かに、これも相続税の節税としてはひとつの方法です。
相続財産評価の引下げと借金による相続税の節税効果（これが目的）と借入の返済と賃貸収入（これが手段）のバランスが非常に重要です！
特に、相続税の節税や賃貸収入と借入金の返済計画は、まったく別であると言うことを考えてみて下さい！
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相続財産評価引下げ対策のデメリット
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この財産評価引下げ対策のメリット・デメリットを考えたことがありますか？
メリットは、本来の目的である『相続税の節税効果』があるということ！
賃料収入が期待できることもありますが、現実は微妙です！
残念ながら『負の遺産』となっている物件もあります。
デメリットは・・・
●提案通りの賃貸収入が無くとも借入金の返済は待ってはくれません！
評価引下げ対策の一面だけでなく、借入金の返済と言う面からも事業計画を検討する必要があります。
節税目的で建築した建物の収益が計画通りにいかず、いつの間にか大きな荷物に、重荷になることもあるのです。
●建物を維持していくための諸費用等も十分に検討しましょう！
相続税だけでなく、建物の耐用年数を十分考慮した収支計画になっていますか？
これらのデメリットをきちんと認識し、事業計画を多面的に検討しないと、財産評価引下げ対策はとてもリスクの大きなものになってきます。
建てる側の人の話ばかりでなく、あなたの依頼する人の話を聞いてみませんか？
建て終わると、相続対策のことなんか、どこかに行ってます！担当者も不在で、当時の話を知る者がいないというのが現実です！
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