誰のための土地有効活用なのか？目的と手段を明確に！
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横浜不動産相談センターの資産家・地主さんのための不動産コンサルティングは、不動産資産をメインにしながらも、各専門家との協働により、資産家・地主さんの不動産相続問題、相続対策に絡む土地有効活用、借地権や底地、借家の賃貸借まで、全ての相談が一箇所でできるワンストップ資産・不動産コンサルティングサービスを提供中です！
不動産所有者、地主やオーナーに特有の悩みや心配事を解決するための初回無料相談を実施中です！
トラブルやお悩み解決のための不動産コンサルティングを神奈川県横浜市で実施しています。
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| 有限会社 トラストシップ ：不動産コンサルティング技能登録者 |
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不動産に関する悩みを解決するためのサイトです！
まずは、ご相談下さい！選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています！
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中！ |
| これだけは言っておきたい！ |
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相続対策・遺産分割に伴う不動産の取扱いから、相続対策のための土地活用、借地権・貸宅地のほか借家に関する賃貸借の問題など、地主さんや大家さんの心配、不安などのリスクを説明し、問題解決のお手伝いをしております。
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土地有効活用の目的は？
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ご相談を受ける中で、良く「土地活用で何か良い方法はありませんか？」というような質問を受けますが、答えは非常に難しいものです。
何の理由も無く、土地活用する方は少ないと思います。
特に、地主の方は、保有する資産をどのように利用するかは非常に大きな問題ですし、リスクを考えずにできることでもありません。
もちろん、土地活用には様々なリスクが伴います。
どのようなリスクがあり、また、土地活用のメリットとデメリットをしっかりと認識しているケースの土地活用は多くないように感じます。
土地活用する前に・・・
何のために土地活用するのか？
許容できるリスクはどの程度のものなのか？
十分に検証したでしょうか？
他の方法も検討したでしょうか？
そこで、客観的な意見等を聞くため、あるいは、依頼者の立場からアドバイスをもらうために「セカンドオピニオン」として土地活用相談を行っています。
お試しください！
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建てる側からの視点の土地有効活用に潜むリスク！
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今まで、地主さんに対する土地活用の提案は、ほとんどその関係業界からの提案では無いでしょうか？
すなわち、アパート活用であればハウスメーカーや専門業者！
マンションであればゼネコン等々の建物建築に関係する業界からの提案がほとんど！
過去においては、金融機関の銀行と一緒になって、借入れや資金の提案を含めて土地活用法を提案していなかったでしょうか？
いかがでしょうか？
本当に、地主さんのリスクを考え、メリット・デメリットを地主サイドでコントロールし、調整する人がこの中にいたでしょうか？
最近、相談で増えているのは・・・
「当初の土地活用の試算より悪い結果が出始めています。」
マンション建てたけど、ローンの返済がままならない・・・
他の資産を売却して、何とかローンを返済している！
計算・試算した賃貸経営とはかけ離れた保証賃料の値下げ！
現実的な修繕は別費用！積立金も無く改修できない賃貸経営の実態！
新築時、賃借条件の良いときに一括借りで、おいしい所取りの管理会社！
この管理会社は、土地活用提案者の関連会社であったり、子会社であったりするケースが多くあります。
成功を約束した３０年間程度の「賃貸経営シュミレーション」と現実は大きくかけ離れています。
様々な、リスク検証が必要な理由です！
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土地活用のリスクを考えて事業手法を考える！
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土地活用といっても、その種目や事業手法は様々です！
活用のための事業手法や活用の用途など、それぞれに個性があるのです。
月極駐車場やコインパーキングなどの駐車場事業は、土地の売買や交換を意識することなく行うでしょうし、建築物、例えば賃貸アパートやマンション等やテナント、事業用賃貸等のオフィスビル等は一部売買や等価交換等を利用する場合もありえます。
さらに、賃貸事業といえども、住居系と事業系は別物ですし、それぞれのリスクも異なってきます。
不動産、土地活用によって得られる収益、賃料収入は、不動産・土地と言う資産の価値（価格相場）を代弁する時代となり、不動産の新旧はもちろんのこと、いかに当該不動産・土地から上がる収益を最大化し、資産として安全で確実な高利回りを生み出すよう運用するか？と言うことがポイントとして言われてきています。
そもそも何のために土地活用をしようとするのか目的が明確でなければいけないと考えます
■相続対策のための土地活用？
■税金対策や資金運用のための土地活用？
■安定した利回りを示す商品としての土地活用？
■老後の生活資金確保のための土地活用？
土地活用のための動機や目的は様々でしょう！
でもこの目的に応じて土地活用で負担できるリスクが決まってくるのも事実です！
■不動産、土地有効活用及び資産の運用におけるポイントをご紹介しています。
土地有効活用と活用法による不動産の資産運用
不動産は所有から活用へ！
■土地活用時の各種事業手法を紹介しています！
長期間の収益を実現するための骨太な事業計画とリスクの少ない資金計画を考えてみましょう。
建物を建築しての有効活用なら、建築資金の問題やテナントとして出店する際の事業資金の問題まで幅広く多岐にわたるものです。
土地活用法の選択は、十分なエリアマーケティングや周辺競合調査の他、建築可能ボリュームの計算など複雑な場合がほとんどです。
だからこそ、土地活用の心配や不安、悩みは利害関係の無い公正中立な、横浜不動産相談センターにご相談下さい！
土地活用のメリット・デメリットをご紹介しています。
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土地活用の事例を見てみましょう！
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ここでは、土地活用の各種事例をご紹介します。
自分自身が携わったものですが、多くの苦労がありました。
売却を含めることで、地主さんの資金負担とリスク減らしている事例ですが、その時々に応じて、最善の方法は何か？を考えるのが大変です。
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相続対策を兼ねた土地活用！
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 東京都町田市内
戸建造成地活用
隣地所有者の土地活用提案を包含し区画整理事業形態で実施。
隣地所有者は工事費用に相当する分を所有地の提供でまかない未接道の土地の公道を接続することで未利用地の土地活用にも目途が立った事例。
将来の土地活用と相続の問題を解決することが可能となり、土地活用の幅が広がり、相続対策にもなったケース。
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土地活用事例：相続対策と資産運用の準備
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 神奈川県横浜市内
戸建造成
事例①と同様に隣接地所有者と接道を含め事業化したケース。
自己の土地活用法として、近隣地主との協力や協定を作成することで成立した土地活用法。
リスクは非常に少なく、宅造した事業者が負担。
広大ながら接道箇所が一方向しかなかった土地に二方向の接道が可能となり両者にとって活用効率が上昇した事例。
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不動産の活用事例：医療機関のテナント誘致
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 神奈川県横浜市
マンションテナント活用
分譲マンションのテナント部分の活用として医療機関の誘致を行いクリニックビルとして資産運用、分譲所有者との共存したケース。
分譲マンション等におけるテナント誘致は業種面で選択を誤ると資産価値やマンションの維持管理面で支障が生じる恐れがある。
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家屋の解体と時間貸し駐車場としての土地活用！
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神奈川県横浜市
賃借人の立退きと貸家の解体を経て、（コイン）時間貸し駐車場として土地活用を図った事例。
土地活用法は時間貸し駐車場として一般的ではあるが、リスクが少なく継続的な賃料の見込みが土地活用法として最適であった。
賃借人の立退き交渉から実行し、解体家屋は昭和３０年代の物件でした。
貸家だけでの資産運用は困難と判断！
また建築（新築）しての資産運用も困難でありトランクルーム（コンテナ）等による資産運用も賃料があわなかった事例。
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相続・税務・賃貸・建築！あらゆる角度から土地活用を検討する！
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地主さんや資産家の相続対策から見た土地活用の問題点とは？
地主さんや資産家の相続発生時の問題点は何と言っても、その保有資産である土地がほとんどであるということにあります。
保有資産のほとんどが土地等の不動産である場合、「いざ相続」と言う状況になったときに様々な問題点があります。
例えば、
金融資産が少ないので土地などの分割や資産の承継に不安がある。
相続人同士の争いにならないか？
先祖代々から引き継いできた土地を売りたくないし、減らしたくない・分散させたくない。
相続税が課税されるとなると、納税資金をどのように準備しておくか？
このような心配を解消する事を前提とした相続対策のひとつに「土地活用」という方法があります。この土地活用法や用途は相続対策として考えていく必要があるのです。
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相続対策のからみた土地活用のポイント！
●資産としての換金性を確保する。
●土地活用期間の収益を確保することで納税資金の確保と遺産分割対策にもなる。。
●相続税納税資金の準備と財源の確保のための土地活用と財源確保の賃貸経営
●「争族」を避けるための分割・承継準備
●土地活用の用途によっては相続財産評価上の評価引き下げにつながる。
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これらの相続対策はそれぞれ単独で対策するものではありません。
また、どれかひとつの対策に偏るべきでなく、３つのバランスを考慮しながら土地活用の検討をしていかないと相続対策でゆがみが生じます。
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