神奈川県横浜市、川崎市、東京都で不動産・借地権の問題解決、契約更新や各種承諾料等の提示や交渉、借地トラブル等から、借地の管理、底地の取り扱いなど借地権や底地を所有する地主さんのための初回無料不動産コンサルティングを実施中です!

横浜不動産相談センターの資産・地主コンサルティングでは、地主さんに向けた不動産相続と相続対策、土地活用、賃貸トラブルや借地権や底地の相談など、神奈川県内・横浜市・川崎市・東京都内等での不動産資産家や地主さん土地に関するコンサルティングを行っております。借地や底地の権利関係の調整や整理、相続・遺産対策相談や不動産売買などに関する初回無料相談と問題解決型コンサルティングを行っております!フリーダイアルにて面談のご予約をして下さい!弁護士をはじめとする各士業との連携による総合的な対応が可能です。ワンストップコンサルティングサービスを行っております。お悩みやトラブル等の法律的な対応が必要な場合も安心です。 お試し下さい!
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料金は1回10,000円です。相談時間は2時間を予定しています。(移動時間は含みません。)

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神奈川県横浜市・川崎市・東京都の方に借地契約の合意更新・法定更新と更新料の問題解決型の不動産コンサルティングを実施中!借地権の悩みやトラブルは是非ご相談下さい!


借地契約の合意更新・法定更新と更新料

借地契約の更新は、旧法借地権においては最初の契約期間は30年、1回目の更新以降は20年以上となっています。

但し、旧法借地権は建物の構造により、借地契約の種類を分類しており、その分類によって、契約期間が異なるように設定されています。
借地契約の合意更新・法定更新と更新料の問題

借地権は、「建物所有を目的とした土地の賃貸借」ですが、その建物の構造により「堅固」(例:鉄骨造等)と非堅固(例:木造等)とに分けられています。


旧法借地権では、この建物の構造により契約期間が異なるので注意が必要です。

その異なった契約期間をそれぞれ、満了する前に、通常は当該契約を更新するか、満了とし終了するのか?互いにこのような判断をする必要が出てきます。




 有限会社 トラストシップ :不動産コンサルティング技能登録者
不動産コンサルタント 佃 泰人 有限会社トラストシップ 横浜不動産相談センター主宰  不動産に関する悩みを解決するためのサイトです!
 まずは、ご相談下さい!選択肢より皆さんにお選びいただくようにしています。また、各専門家との連携により、問題解決を実行しています!
依頼者のための不動産コンサルティングを実践中!
これだけは言っておきたい!
借地の管理は、人間関係からくるものが多く、世代交代によって方向を見失うこともよくあります。
貸しているけど、収益性が高い訳ではないので、わずらわしい手間が多く、敬遠しがちになります。でも借地人も不安なものなのですよ!

私自身は、地主・借地人の当事者同士の話し合いと言うのは、非常に難しいと思います。
借地に詳しい専門家を間に入れることでスムーズになれることもあります。




   借地契約更新の問題:合意更新と法定更新 

次期契約期間に対して、借地人(賃借人)と底地人(賃貸人:地主)の両者が、契約条件等に合意した上で更新する「合意更新」と契約条件には合意しなかったが、土地を明渡す状況でも無いので、契約が存続してしまう「法定更新」となる!と言ったことです。

同時に、合意更新で借地権を延長・更新するのであれば、「更新料」を幾らにするか?と言った問題も考えなくてはいけません。




   借地契約の合意更新 

借地契約の期間が満了すると、契約自体は終了します。
そこで、この借地契約を更新するのか?否か?といった判断が必要になります。

地主と借地人の両者が契約条件等に合意して更新する場合は、『合意更新』となります。


借地契約の条件とは、一番は地代ですかね!

幾らで借りるか?というのは借地契約においても重要な要素です。

そこで、色々な形で地代を算定し、賃料について提案します。

地主からすれば、借地の地代などは、毎年毎年値上げしたりするものでないので、何十年ぶりかのチャンスです!

この条件等を提示し、折り合いをつけて更新する作業!実は非常に重要です。
この時に地主側の考えを伝えておくことができます。
何度も言っているように、現在の借地人と地主は人間関係が希薄になってきており、両者の間には明確に利害関係が存在します。

一歩間違うと、争うことにもなりかねませんが、できる限り話し合ってみてからと言うのが本筋です。

地主側から見れば、借地人も法律的な根拠をもって接してきますので、十分な準備が必要な地代になってきました。





  合意更新した時の更新料は・・・?  

合意更新した借地契約!
そこで問題になるのが更新料です!

何が問題か?
一つは支払い義務の問題!簡単に言うと更新料を支払う必要があるのか?と言ったことです。

もう一つは、更新料額の問題!

幾らが妥当なのか?諸説あります。これは契約締結の経過や契約期間、借地人と地主との関係や地代の水準などを勘案して算定しておりますので、一概に言えない部分です。


更新料については、法律的な部分を多分に含みますので、弁護士に相談する内容になるでしょうか?法律的な部分は除いて・・・

ここでは、借地の管理を実践している立場として考えてみます。
法律的な解釈とは異なる場合があるのでご注意ください。


私自身は、合意更新するのであれば更新料は支払うべき!と言う立場の場合が多いです。

もちろん契約書の内容にもよります。


更新料の性格としては諸説いろいろあるのはわかりますが、地主側から見れば、低廉な地代で何十年も賃貸しているので、このような一時金の時に回収しないと、全く賃貸の意味がないと考えるからです!

賃貸借は、ある程度、負担を公平にする感覚が必要だと思いますが、やはり、一時金で回収するという状況を両者が理解しないと、合意自体が難しいでしょう!

借地の管理で考えるのは、やはり地主と借地人の関係です。





  更新料を支払わない場合はどうする?  

圧倒的に更新料を支払うケースがほとんどですが、更新料の支払いを拒絶するケースもあります。

更新料の支払いを拒絶されても、契約自体は、法定更新と言う状況になってしまいます。

契約書等も作成できない状況になりますが、どうするかは地主さんの判断に任せるケースがほとんどです。
その判断に応じて、次の手を打つのが、管理者としての立場ですから、当然そうなります。


更新料も払わずとなると、地主さんの感情面はどうでしょうか?

何とも言えない思いがあるのが普通だと思います。


このような状況を長く放置するのは、地主・借地人両者にとって不幸な状況になる場合があります。

例えば、借地人側からの要望として
借地人が建替えしたい!
借地権を売却したい!

このような地主の承諾を必要とするケースにおいて、素直に「はい」と言えるでしょうか?

普通、言えませんね!


そして、その承諾料の金額も高くなるのが普通でしょうね!

借地契約と言うのは、地主・借地人の長期に及ぶ契約ですから、長い間にはこのような関係に陥ってしまうこともあるでしょう。

しっかりと、互いの負担やバランスを考えて協議していくことが必要だと思います。

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